La domanda è sempre rilevante per coloro che intendono impegnarsi nello scambio, nell'acquisto, nella vendita di immobili, ma non trovano la forza per affrontare autonomamente la burocrazia burocratica e altre seccature associate a questa questione.
Quindi, hai deciso di affidare i tuoi problemi abitativi a uno specialista. Ma come trovarlo? Oggi a Mosca ci sono più di mille agenzie immobiliari, per non parlare di un numero enorme di intermediari privati. Quando apri un qualsiasi giornale immobiliare, vedrai molti annunci di servizi immobiliari. Come non perdersi in questo flusso di informazioni?
La cosa più imprudente in una situazione del genere sarebbe affidarsi al caso e rivolgersi a colui il cui annuncio semplicemente ti è piaciuto di più per la sua soluzione testuale o grafica. Dopotutto, gli errori nelle transazioni immobiliari sono spesso irreparabili. Pertanto, è meglio avere un po’ di pazienza e impegnarsi in una ricerca sistematica.
.Raccomandazioni.
Secondo le indagini statistiche, la prima cosa che le persone fanno quando pensano a risolvere i problemi abitativi è rivolgersi ad amici e conoscenti. La maggior parte delle persone cerca il proprio agente immobiliare attraverso i consigli di amici e conoscenti. E infatti, perché non sfruttare l’esperienza già “accumulata” degli altri. Come suona lo slogan di una grande società immobiliare? “Siamo consigliati agli amici”? Quindi, qualsiasi buon agente immobiliare può applicare questa frase: circa il 60% dei clienti di un broker o di un ufficio di intermediazione cerca aiuto su consiglio di amici o conoscenti. E se recentemente i tuoi amici hanno “fatto” con successo lo scambio/acquisto/vendita di alloggi tramite un intermediario, considerati molto fortunato: chiamali e “prendi” il numero di telefono dello specialista.
Se nessuno ti viene consigliato, non disperare. Osserva attentamente gli annunci sui giornali. (preferibilmente un file di una pubblicazione specifica, ad esempio il giornale “Di mano in mano”). Nonostante l'atteggiamento negativo nei confronti della pubblicità nella società, si tratta principalmente di informazione. Devi solo essere in grado di analizzarlo correttamente. Il testo stesso negli annunci è piuttosto monotono: un elenco di servizi, a volte uno slogan. Ma ecco cosa devi dare un'occhiata più da vicino.
Numero di licenza.
Molto spesso, un'azienda indica il proprio numero di licenza negli annunci pubblicitari. Va bene se questa cifra è tra i primi duecento. Ciò significa che i tuoi broker lavorano da molto tempo, almeno cinque anni. E per tutto questo tempo funziona perfettamente. Dopotutto, la licenza viene “rinnovata” ogni anno. E se la storia dell’agenzia dovesse essere segnata da qualche incidente illegale, semplicemente non verrà rinnovata. Anche se l’agenzia riesce a “mettere a tacere” la spiacevole storia, ottiene un’altra licenza. Ma non sarà più “una delle prime”.
Anche la quantità di pubblicità è informazione.
Di numero in numero, l'azienda pubblicizza la stessa dimensione da diversi anni? Ciò significa che la sua posizione è abbastanza stabile. Qualche azienda ha iniziato con "moduli" di grandi dimensioni (annunci all'interno di scatole) per poi ridurli? È probabile che l’azienda stia attraversando un momento difficile in questo momento. Per un'azienda prospera e che si rispetti, i costi pubblicitari non possono che aumentare.
Posizione.
Guarda dove si trova l'ufficio dell'azienda: dopotutto, devi andare lì. A proposito, l'ubicazione dell'agenzia è molto importante anche da un altro punto di vista: nella maggior parte dei casi l'azienda lavora attivamente nelle zone vicine. Questo ovviamente non vale per le grandi agenzie le cui filiali sono ovunque. Ma il più delle volte gli agenti immobiliari conoscono bene la situazione del mercato nella “loro” zona.
Ciò è particolarmente utile se stai vendendo un appartamento o stai pianificando di acquistarne uno in una zona molto specifica. In generale, recentemente, da molti dipartimenti di cambio comunali e semplicemente per iniziativa di singole persone, si sono formate agenzie immobiliari specializzate in transazioni immobiliari in una particolare zona. Questa “ristretta specializzazione” li aiuta a sopravvivere accanto ai mostri del mondo immobiliare, il cui organico conta più di mille persone. Di norma queste persone sono ben informate sulla situazione dei prezzi nel “loro” territorio. Quindi faranno davvero ogni sforzo per vendere il tuo appartamento a un prezzo più alto e acquistarlo a un prezzo più basso.
Consulenza gratuita.
Se questo tipo di servizio è indicato nell'annuncio, assicurati di utilizzarlo. Dopotutto, questa è una grande opportunità per conoscere l'atmosfera dell'agenzia, con le persone che ci lavorano. Commenti del capo del dipartimento dell'agenzia immobiliare "White City":
- Quando chiami per la prima volta l'agenzia che hai scelto, è consigliabile che ti parli un intermediario e non un centralinista. Secondo me, questa è la prova più convincente dell'atteggiamento serio di un'azienda nei confronti del proprio cliente: non affidare la prima conversazione a una persona analfabeta dal punto di vista professionale.
Dimmi quanto ne prenderai e ti dirò chi sei.
È una buona idea chiedere telefonicamente le tariffe di commissione dell’agenzia. Questo ti aiuterà a capire quanto siano sincere le persone dall'altra parte della linea. Perché i servizi degli agenti immobiliari costano circa lo stesso 5% della transazione (l'importo delle "commissioni" degli agenti immobiliari in importi verrà fornito alla fine dell'articolo). Se ti dicono un importo inferiore, ad esempio il 2%, ciò non significa affatto che il resto degli “interessi” non finirà nelle tasche dell’azienda. Semplicemente non lo saprai.
Spesso, soprattutto nelle transazioni rivolte a segmenti socialmente vulnerabili della popolazione, come gli scambi da un'area più grande a una più piccola, il trasferimento in un'area meno prestigiosa o nella regione di Mosca, gli agenti immobiliari dicono: “Non ti prenderemo nulla .” Ma, naturalmente, sapete che queste parole non possono essere prese alla lettera: dopotutto non vi rivolgete a un ente di beneficenza, ma a un'istituzione commerciale. Pertanto, nessuno lavorerà per te gratuitamente. L'agenzia tutela gli interessi della parte che paga per i suoi servizi. E allo stesso tempo, gli agenti immobiliari in questo caso non mentono. Non pagherai denaro in contanti; ti verrà automaticamente detratto al completamento della transazione. E poiché tutte queste transazioni immobiliari sono progettate affinché la persona riceva un pagamento aggiuntivo per lo spazio abitativo in eccesso o un cambio di area, quindi il pagamento aggiuntivo sarà pari all’importo reale “meno” la percentuale dell’agenzia.
Eppure è meglio non mostrare indipendenza: in operazioni di questo tipo è meglio avere alle spalle un'organizzazione rispettabile. Dopotutto, l’espressione “segmenti socialmente vulnerabili” della popolazione spesso significa “indifesi”. E impegnandosi in "attività amatoriali" o rivolgendosi a "gentili" broker neri per chiedere aiuto, puoi rimanere senza spazio vitale e senza pagamento aggiuntivo.
Professionisti con la lettera maiuscola.
Si tratta di agenti dotati di Personal Broker License Card, che viene rilasciata dal governo di Mosca previa apposita certificazione. Irina Perkovskaja ha detto:
- Molti specialisti che lavorano nel mercato immobiliare sognano di ottenere una carta di licenza di broker personale. Una buona agenzia incoraggia solo i suoi dipendenti a farlo. Dei 100-150 dipendenti d'agenzia (un numero tipico delle aziende di medie dimensioni, esenti dalle carenze sia dei “giganti” che dei “nani” del mondo immobiliare), circa il 30% deve avere una patente personale.
MAGR, RGR e altri.
- Perché scegliere lui, un agente immobiliare? Ho chiamato MAGR: è un'organizzazione rispettabile. Consiglieranno qualcuno.
Anzi, lo consiglierebbero. Uno dei suoi membri (in totale ci sono circa 60 agenzie nel MAGR). In generale, l'obiettivo di questa organizzazione era nobile: quando la nostra legislazione era imperfetta, fungeva da "arbitro" tra le agenzie e dobbiamo dargli il dovuto: giudicava equamente. Tuttavia, perché al passato? E ora è lui a giudicare. È vero, oggi il nostro quadro legislativo è abbastanza dignitoso, ma i ritardi giudiziari spaventano non solo i cittadini comuni, ma anche le persone giuridiche, quindi i membri del MAGR preferiscono risolvere tutti i rapporti tra loro nella “tribunale” del MAGR.
Ma è proprio questo il punto: “tra di loro”. Se la vostra agenzia è membro della MAGR, ma i suoi trasgressori no, allora tutti i malintesi dovranno essere risolti nel modo consueto. Quindi l'appartenenza a MAGR, ovviamente, indica la buona reputazione della vostra agenzia, ma la sua assenza in nessun caso dovrebbe essere considerata come prova dell'insolvenza professionale dei broker. Inoltre, non tutti i broker sono disposti a pagare commissioni molto significative pur di figurare nelle liste di numerose corporazioni e associazioni. Ricordo di aver sentito le seguenti parole da parte del direttore di una piccola agenzia immobiliare:
- Sì, queste associazioni? Cosa stanno facendo? Fondamentalmente vengono raccolte le quote associative. A volte io stesso voglio organizzare una sorta di corporazione o associazione. Un buon modo per fare soldi con il prestigio.
Quale agenzia è migliore: grande o piccola?
Molte persone si pongono questa domanda.
Le grandi agenzie sono più affidabili, nel senso che tra loro quasi sicuramente non ci saranno aziende fraudolente il cui schema d'azione preferito è raccogliere denaro e scomparire. I giganti semplicemente non sono in grado di ridurre le loro attività nemmeno in una o due settimane, per non parlare di due o tre giorni.
Cosa c'è che non va nei giganti? Sì, con il suo personale gonfio. Una persona ti parlerà al telefono. Un altro è controllare i documenti dell'appartamento. La terza è selezionare un'opzione per te, la quarta è mostrarla, la quinta è depositare denaro in banca? E così via. Commenti di Irina Perkovskaya:
- Con un tale processo lavorativo si perde l'individualità della transazione. Nel frattempo, in ogni caso specifico, è necessario tenere conto di molti fattori diversi: le condizioni dell'appartamento, il numero di appartamenti registrati, la vista dalla finestra, i vantaggi e gli svantaggi segreti ed evidenti dello spazio abitativo, e, infine, il fattore umano. E se le attività dell’agenzia vengono messe in moto, i suoi dipendenti semplicemente perdono di vista molti dettagli.
Per quanto riguarda le piccole agenzie, solitamente sono povere. E, quindi, non possono permettersi buoni avvocati e non possono fornire agli agenti una formazione professionale.
Intermediari singoli.
Molto probabilmente non è saggio contattarli senza il consiglio di amici o conoscenti. Naturalmente, tra queste persone ci sono molti più professionisti che truffatori, ma il rischio è troppo grande. Dopotutto, anche se una persona di un'agenzia immobiliare che lavora con voi si trova in una situazione difficile, ha alle spalle la professionalità di molti altri dipendenti. Il “nuoto” in solitaria esclude la possibilità di tale “rete di sicurezza”.
I dipendenti di alcune agenzie immobiliari a volte offrono questa mossa: alcune transazioni vengono eseguite secondo il solito schema, altre - in modo indipendente, cioè senza concludere un accordo, richiedendo il pagamento solo per i loro servizi (senza detrazioni all'agenzia), che, ovviamente, costa al cliente un ordine di grandezza più economico delle solite offerte "di marca". Immagina di aver risparmiato 10mila per scambiare da un'area più piccola a una più grande. L'agenzia, diciamo, ti addebiterà duemila per tali servizi, e un dipendente normale, se lavori direttamente con lui, ti addebiterà 200-400 dollari, a seconda della complessità dello scambio. Non è difficile calcolare che nel primo caso ti restano 8mila dollari per le riprese aggiuntive, e nel secondo - $ 9800-$ 9800. Con un prezzo medio al metro di $ 650, ciò significa almeno 2,5 mq. spazio abitativo in più, un centinaio considerando la nostra metratura non è poi così poco. E poiché con questo schema di lavoro il broker utilizza i canali e le connessioni sviluppate dall’agenzia, il rischio in questi casi è ridotto al minimo.
Ma questo tipo di cooperazione è offerta solo a quelle persone che provengono da ex clienti - dopotutto, se l'agenzia viene a conoscenza di tali transazioni "di sinistra", il broker perderà il lavoro. Quindi, se sei una persona della strada, c'è qualche danno nel poter sfruttare questo "know-how" dei nostri comuni agenti immobiliari?
Accordo.
Se hai già scelto un'agenzia e sei arrivato in ufficio, presta attenzione al contratto di esempio. Irina Perkovskaja ha detto:
- Se l'agenzia ti ha dato un contratto standard di un foglio, è meglio lasciarlo. Il contratto, infatti, deve tenere conto di molteplici sfumature; spesso i legali dello studio devono integrarlo e rielaborarlo a seconda della situazione. A proposito, uno studio deve avere almeno due avvocati.
Le commissioni medie oggi sono approssimativamente le seguenti:
Vendita: $ 1000-1500,
Scambio: $ 2000-2500,
Progettazione di opzioni già pronte: $ 500.
Alcune persone, ovviamente, ne prendono di più, altre ne prendono di meno. Ma il mio consiglio è di non lesinare sulla qualità.
RussianRealty, Maria Galitskaya
Molte persone che hanno pianificato di acquistare o vendere un appartamento si rivolgono ad agenti immobiliari privati (broker), nonché a società immobiliari. Naturalmente, non dovremmo dimenticare che l'intero successo di tale cooperazione dipenderà direttamente da quanto correttamente avrai scelto un agente immobiliare.
Di per sé, un'attenta selezione, verifica, trattative e la transazione stessa sono procedure che richiedono una comunicazione lunga e dettagliata con l'agente immobiliare selezionato. Ma come fare il passo giusto nella scelta di uno specialista immobiliare?
Quando scegli un agente immobiliare, devi fare affidamento sul tuo istinto, perché una persona a volte riconosce bene molte cose grazie al suo intuito. Anche gli psicologi sostengono questa opinione. Non è raro che molti venditori o acquirenti di appartamenti scelgano uno specialista sulla base dei consigli di amici e conoscenti. In questi casi non è superfluo capire se chi ve lo consiglia vivamente ha effettuato qualche operazione immobiliare con questo agente immobiliare.
Prima di tutto, devi accettare un agente immobiliare come partner con il quale sarà facile per te lavorare. Sfortunatamente, le persone non hanno abbastanza tempo libero, esperienza, competenza, forza o pieno accesso al database per svolgere autonomamente tale compito in modo rapido ed efficiente (che significa “qualità” nella nostra lingua madre). Ecco perché è necessario rivolgersi a società immobiliari e talvolta a società di mutui per chiedere aiuto.
All'agente immobiliare selezionato deleghi tutte le istruzioni per selezionare le varie varianti del mercato immobiliare, concordare contratti e altri compiti relativi al supporto dell'acquisto e della vendita di immobili. Parte della responsabilità gli viene automaticamente assegnata, tuttavia tu non sei meno responsabile. Poiché sei tu a scegliere inizialmente l'agente immobiliare (partner). Può darsi che l'agente immobiliare che scegli lavorerà con te per tutta la vita soddisfacendo le tue esigenze di servizi immobiliari.
Di tanto in tanto, il mercato dei servizi immobiliari subisce alti e bassi, incl. a causa di fenomeni di crisi (come ad esempio un calo del potere d'acquisto o un calo della domanda in un mercato immobiliare a causa dello spostamento di interesse su un altro). Pertanto, è importante che il venditore, quando sceglie un agente immobiliare o un'agenzia immobiliare, immagini dove trova gli acquirenti e quanto spesso gli acquirenti risultano “caldi”. Per qualsiasi venditore immobiliare, è importante chiudere la questione della vendita di un immobile in breve tempo.
La fiducia in un agente immobiliare è la cosa principale nella costruzione di partnership. Come puoi riconoscere un senso di fiducia in te stesso nei confronti di un agente immobiliare?
La cosa più importante e la prima che dovrebbe essere presente quando si comunica con un agente immobiliare è la calma. È anche importante che nella prima conversazione con lui ci sia un certo equilibrio tra il parlare e l'ascoltarti. Non dovreste avere la sensazione costante che questo equilibrio sia fortemente inclinato verso uno di voi.
Di norma, un buon agente immobiliare che è il tuo partner si preoccupa davvero di ciò che ti interessa. È abbastanza attento a tutte le tue preferenze, l'agente immobiliare prende nota delle tue esigenze. Attualmente molti agenti immobiliari non si preoccupano di una selezione dettagliata degli immobili direttamente secondo i desideri dell'acquirente e spesso iniziano a offrire tutte le opzioni che gli vengono a portata di mano, attribuendo tutto alla mancanza da parte del cliente di un'idea precisa dell'immobile desiderato .
Un altro segno della tua fiducia nel tuo partner agente immobiliare è che desideri lavorare con questo partner in futuro. Alcuni esperti invitano a considerare anche il lato non verbale della comunicazione. La cosa importante qui è se ti piacciono la sua voce, il timbro, i modi e la velocità di parola. L'agente immobiliare ha qualche somiglianza con te o è completamente il tuo opposto? Quanto coincidono i tuoi gusti? Non dobbiamo dimenticare che la scelta di un immobile è una questione piuttosto seria.
Succede che anche alla prima comunicazione con un agente immobiliare, appare un sentimento di ostilità interna, una sorta di alienazione; se non ti piace il suo modo di parlare, il suo comportamento o la sua voce, allora è meglio cercare altri partner.
Quando scegli un agente immobiliare, devi prestare attenzione a un punto: se all'improvviso parla delle sue ultime transazioni, assolvendosi da ogni responsabilità per gli errori, allora questo è il primo segno che non dovresti contattare un agente immobiliare del genere, poiché assolutamente volte la partnership consente la condivisione delle responsabilità.
Quali domande porre ad un agente immobiliare?
Il compito è che devi scegliere il tuo agente immobiliare che sarà il tuo partner. Per fare ciò, devi iniziare con domande volte a valutare il tuo futuro partner. Hai tutto il diritto di dire all'agente immobiliare che stai cercando un buon agente immobiliare e devi porre alcune domande importanti prima di prendere una decisione. In primo luogo, devi sapere che non sei affatto obbligato a scegliere colui che ora è di fronte a te. Quali sono le migliori domande da porre? Possono essere molto diversi. Ciò che ti preoccupa di più, in base alle tue esigenze personali e alla tua visione della vita. Per fare ciò, puoi lavorare su un elenco di domande che ti riguardano in anticipo. Riguarderanno il rapporto con l'agente immobiliare e tutto il lavoro che gli viene assegnato.
Cosa poi?
Se sei completamente soddisfatto di tutte le risposte dell’agente immobiliare e ti senti bene con lui, sentiti libero di iniziare a collaborare. Se non siete ancora sicuri, allora è meglio chiedere un po' di tempo per pesare di nuovo attentamente il tutto. L'agente immobiliare potrebbe voler sapere quali preoccupazioni hai e come può aiutarti. E questo è un segno di cura.
Come scegliere l'agente immobiliare giusto, bravo e affidabile? Cosa è meglio: scegliere un agente immobiliare privato o un'agenzia immobiliare? Quale agente immobiliare scegliere: bello o intelligente? Dove puoi sceglierlo e quanto devi pagarlo? E quali vantaggi ci saranno nel lavorare con un agente immobiliare se riuscirai a risolvere tu stesso tutti i problemi?
Dove? Cerca fonti
Raccomandazioni e recensioni (amici, conoscenti, parenti, dipendenti)
Il primo posto in cui ti consiglierei di cercare un agente immobiliare è tra i tuoi, meglio di qualsiasi pubblicità
Esperienza personale di lavoro con un agente immobiliare
Se fosse positivo, è logico contattare nuovamente lo stesso specialista
Informazioni di contatto nella pubblicità, sui banner
In questo caso, è meglio prestare attenzione alle qualità personali dell'agente immobiliare
Internet (ricerca Google e Yandex, forum, Youtube, rete sociale)
Dove, dove e online la scelta è illimitata, ma allo stesso tempo è anche meglio studiare prima uno specialista
Pubblicazioni stampate: giornali, riviste, cataloghi
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A cosa dovrebbe prestare attenzione il cliente?
Esperienza
Un agente immobiliare può lavorare per 10 o 20 anni, ma non avrà un elenco di clienti fedeli che si rivolgono nuovamente a lui. Cioè, l'esperienza non sempre significa successo nel risolvere la questione. Tali specialisti sembrano svolgere il loro ruolo e basta; non hanno l’obiettivo di costruire un rapporto di fiducia con i loro clienti. Ma l’esperienza costa.
E allo stesso tempo i “giovani” che lavorano da un paio d’anni riescono a rispondere meglio alle domande. Molto probabilmente ciò è dovuto alle precedenti esperienze maturate in altri settori di attività.
Ma ti consiglio comunque di prestare attenzione, inizialmente, alle qualità personali.
Licenza
Non è obbligatorio oggi in Ucraina e non è sempre indicativo di professionalità, come potrebbe sembrare a molti. Ma in questo caso potrebbe esserci qualche vantaggio. Poiché lo specialista stesso si prende cura del suo nome professionale, una delle conferme delle sue qualità professionali potrebbe essere la presenza dei suoi dati nel registro degli specialisti di mercato.
Ma allo stesso tempo conosco personalmente tanti ottimi agenti immobiliari, senza varie insegne, titoli e presenza di vari tipi di certificati.
Segmentazione e localizzazione del lavoro
Anche in ambito professionale ci sono ancora dibattiti e discussioni su come lavorare al meglio: in un settore specifico, in un determinato segmento, specializzarsi solo nelle vendite o negli affitti, o essere un agente immobiliare universale? Cioè essere uno specialista di profilo ristretto oppure no?
Sia il primo che il secondo caso hanno diritto alla vita. Poiché in entrambe le opzioni ci sono molti esempi di implementazione riuscita dei propri lati professionali.
Domande per un agente immobiliare
Per cominciare, il cliente deve inizialmente consultare l'agente immobiliare sulle "opportunità" del secondo per risolvere problemi simili alla richiesta del cliente.
Quindi, consiglierei al cliente di porre una domanda all'agente immobiliare: per cosa riceve una commissione (retribuzione) quell'agente immobiliare? Se ci sono risposte nello stile: "per supporto legale", "un ampio database di oggetti" e altre sciocchezze, consiglio ai clienti di continuare a cercare uno specialista.
Il cliente deve porre quante più domande possibili all'agente immobiliare per delineare un quadro generale di lui come specialista in grado di risolvere il problema. Più domande, più risposte e maggiore è la comprensione dell'adeguatezza di un agente immobiliare nel processo di acquisto e vendita di beni immobili, con la possibile creazione di valore aggiuntivo per la proprietà.
Il cliente deve decidere da solo: ha bisogno di un agente immobiliare? Per quello? Cosa dovresti aspettarti da un agente immobiliare?
Se il cliente si aspetta che l'agente immobiliare abbia una sorta di base di clienti magica, allora posso deluderti; tali basi non esistono; I clienti o chiudono le loro domande e scompaiono da tali elenchi, oppure ciò indica la mancanza di professionalità dell'agente immobiliare che dispone di database simili con clienti "bloccati". Le eccezioni sono rare e riguardano gli investitori e i casi di borsa. Ma come dimostra la pratica, alcuni clienti si aspettano che le loro proprietà attirino l'attenzione di alcuni sceicchi orientali e, con una certa speranza, chiedono informazioni su tali basi di clienti.
Il cliente deve chiedere e capire se l'agente immobiliare ha abbastanza tempo per lavorare con un oggetto specifico, questo cliente specifico, o se l'agente immobiliare avrà già il decimo, centesimo, millesimo oggetto nel suo database e non si sforzerà e si preoccuperà particolarmente per un oggetto specifico. Per il normale lavoro di uno specialista e di un marketing a tutti gli effetti, un agente immobiliare non può avere più di 3-5 oggetti contemporaneamente (con eccezioni fino a 10).
Ancora una volta sulle questioni relative ai database e ai servizi legali: se è così che gli agenti immobiliari mostrano i loro vantaggi, allora il cliente ne ha bisogno? Forse dobbiamo semplicemente assumere un avvocato e inviare noi stessi gli annunci? Un agente immobiliare non deve solo pubblicare annunci ed essere coperto da avvocati interni.
Costo dell'oggetto
Le aspettative di prezzo gonfiate sono la ragione principale delle mancate vendite, dei ritardi nei tempi e spesso della perdita di profitti per il proprietario. Per creare domanda per un oggetto, è necessario formare il prezzo iniziale corretto, basato sulle statistiche delle recenti vendite di analoghi, sulla disponibilità della domanda oggi, nonché sull'analisi degli oggetti offerti al momento della determinazione del prezzo.
Molti agenti immobiliari approfittano di questo momento, seguendo i “desideri e le aspettative” del cliente, dimostrando poi che il mercato non è interessato alla proprietà. Quindi, abbassando successivamente il prezzo, che prima avrebbe potuto essere più alto, e con la perdita di tempo, ed eventualmente di numerosi potenziali clienti.
Alcuni proprietari vogliono sapere il prezzo (cifra) per telefono da un agente immobiliare, cioè chi dice di più lavorerà con lui. Come se un agente immobiliare volesse acquistare la proprietà. Un agente immobiliare non è un acquirente, può descrivere il quadro di ciò che sta accadendo sul mercato, è in suo potere. E a volte, come leggi su Internet, la colpa di tutto è degli agenti immobiliari. Per il proprietario - perché i prezzi si abbassano, per gli acquirenti - perché i prezzi aumentano. Cioè, l'economia statale e altre circostanze, ad eccezione degli agenti immobiliari, non influiscono sui prezzi. Divertente.
Sfumature e dettagli nell'elenco dei servizi immobiliari
Accordo. Prima di firmare, il cliente deve familiarizzare con quali condizioni, diritti, obblighi e responsabilità sorgono per le parti coinvolte nel processo. In modo che alcuni punti non diventino un ostacolo durante il processo.
Vantaggi. Puoi chiedere a un particolare agente immobiliare perché è migliore di altri agenti immobiliari, quali punti di forza ha come specialista immobiliare.
Condizioni di vendita. Deve essere concordato prima della firma, così come le possibili situazioni dovrebbero essere discusse se la questione non viene chiusa entro i termini specificati nel contratto. Quali azioni verranno intraprese in questo caso?
Numero di oggetti. Ho scritto un po' più in alto che la situazione normale è quando non ci sono più di 3-5 oggetti in funzione contemporaneamente. Oppure è il numero di progetti (ricerca per acquisto, noleggio) al momento della richiesta del cliente.
Dinamiche di processo. Mostrato dall'agente immobiliare, sarà molto utile per comunicare con il cliente. L'agente immobiliare può consigliare sui possibili sviluppi degli eventi, in cui la decisione finale sulla scelta dovrebbe essere presa dal cliente e non dall'agente immobiliare (altrimenti ciò potrebbe costituire una pressione nei propri interessi mercantili). La dinamica deve essere espressa nella relazione dell'agente immobiliare per un certo periodo.
Interessi del cliente. E solo quello con cui l'agente immobiliare ha costruito un rapporto fiduciario ha firmato un accordo.
Addetto alle vendite. Ti consiglio di fare attenzione se ti dicono a quanto puoi venderlo. Un professionista può annunciare un prezzo di partenza al quale può essere creata la domanda per l'oggetto. Come può lui o il proprietario sapere (prevedere) a quanto verrà venduta la proprietà? La cosa più interessante è che l’acquirente stesso potrebbe non sapere quanto sarà disposto a pagare per l’oggetto che gli interessa.
Costo dei servizi. Se la commissione è piccola rispetto al mercato, l'agente immobiliare non sarà in grado di soddisfare la domanda maggiore coinvolgendo i colleghi nella vendita. Ciò crea il rischio che le vendite non avvengano al prezzo massimo di mercato. Il miliardario Rockefeller sembrava essere guidato dal seguente detto: “Non aver paura delle grandi spese, abbi paura delle piccole entrate”. L'agente immobiliare deve smaltire la sua remunerazione e il cliente deve capire per cosa sta pagando.
Come scegliere un agente immobiliare in caso di vendita, acquisto e affitto?
Il processo di ricerca e selezione di un agente immobiliare è simile a questo:
Chiamata del cliente all'agente immobiliare, incontro con l'agente immobiliare, ricezione delle risposte alle domande dell'agente immobiliare, accettazione o meno dei metodi di lavoro - in caso positivo, cooperazione con l'agente immobiliare
Come può un proprietario scegliere un agente immobiliare?
Ora la questione riguarda la collaborazione dell'agente immobiliare, in particolare con il proprietario. Puoi riassumere le informazioni precedenti pubblicate sopra e rispondere alla domanda "come scegliere un agente immobiliare quando si vende un appartamento, una casa e altri beni immobili?"
Se un agente immobiliare lavora approssimativamente secondo i punti elencati di seguito, allora il "prodotto" è almeno buono, "buoni stivali" - devi prenderlo :)
L'agente immobiliare ha bisogno di parlare 3 principali scenari possibili e concentrarci su cosa accadrà se tutto andasse in modo pessimistico. Ad esempio, se tutto non è andato secondo i piani, allora il cliente deciderà in questo caso: abbassare il prezzo, continuare ulteriormente nella stessa direzione, congelare la vendita, cercare un altro agente immobiliare...
Quando vendo, personalmente seguo questa regola: lasciarli andare nei primi giorni le prime chiamate e richieste, UN nella prima settimana – sono iniziate le prime visualizzazioni. Altrimenti mi pongo la domanda: “Cosa ho fatto di sbagliato personalmente se non c’è richiesta per l’oggetto?”
Un agente immobiliare deve creare e accumulare domanda per la proprietà del suo cliente. E il cliente deve porre domande: come lo farà? La comunità immobiliare sarà attratta dalla vendita, come la motiverà, che tipo di piano di marketing verrà creato per la promozione? Quali canali di attrazione verranno utilizzati: Internet, stampa, pubblicità esterna?
Un agente immobiliare deve offrire al suo cliente una preparazione pre-vendita per migliorare la “presentazione” dell'immobile, che in definitiva può aumentare il costo finale.
Se un agente immobiliare non lavora con un contratto scritto, non si assume la responsabilità di risolvere il problema del suo cliente.
Un agente immobiliare deve lavorare nell'interesse di una sola delle parti, pur essendo onesto e aperto a tutti i partecipanti al processo.
Il professionista riferisce sistematicamente sulle dinamiche del lavoro (giornaliero, settimanale). Il verbale registra richieste, pareri, controproposte, grazie alle quali il proprietario capisce perché ha assunto un determinato agente immobiliare che chiuderà la questione alle condizioni più favorevoli.
Se un agente immobiliare non adotta tali misure per vendere, la domanda è: perché è necessario?
Come può un acquirente scegliere un agente immobiliare?
Ora per coloro che seguono la domanda "come scegliere un agente immobiliare per acquistare un appartamento, una casa, un nuovo edificio e altri immobili?" Cercherò anche brevemente di mostrare i punti principali a cui l'acquirente dovrebbe prestare attenzione.
La prima cosa che un agente immobiliare deve fornire al suo cliente-acquirente è un prezzo adeguato per l'immobile al momento dell'acquisto. E l'oggetto deve essere il migliore tra gli analoghi in termini di rapporto qualità-prezzo.
L'acquirente non dovrebbe trovarsi in una situazione di possibile pressione psicologica da parte del proprietario e dei suoi rappresentanti. Durante le visite e le trattative, la parte principale dell’acquirente dovrebbe essere il suo agente immobiliare.
Un agente immobiliare dovrebbe cercare di ridurre al minimo i possibili sprechi del suo cliente.
Lo specialista deve prima ricontrollare la documentazione relativa all'immobile a cui l'acquirente è interessato.
Di norma, nelle transazioni di compravendita immobiliare, all'acquirente viene concesso il diritto di scegliere un notaio. Pertanto, l'agente immobiliare è interessato ad avere un notaio o alla scelta di uno specialista affidabile.
Quando cerchi un acquisto, non limitarti a qualche elenco; gli oggetti devono corrispondere alle preferenze del cliente, ma non sempre rispettando rigorosamente i parametri di ricerca iniziali.
Come scegliere un agente immobiliare nell'affitto immobiliare?
In questo caso, le domande potrebbero suonare così: "come scegliere un agente immobiliare quando si affitta un immobile?"
Per quanto riguarda l'affitto, tutto può essere considerato per analogia con l'acquisto e la vendita. Dove i clienti possono essere da entrambe le parti. Il locatore agisce come proprietario e l'affittuario, come nel caso di una vendita e acquisto, agisce come "acquirente".
Con qualche differenza, le transazioni non si concludono con la reiscrizione della proprietà, ma con il diritto d'uso temporaneo.
Cioè, se l'agente immobiliare lavora nell'interesse del proprietario, allora deve consegnare la proprietà (appartamento, casa, ufficio, locali o altri beni immobili) il prima possibile, al prezzo massimo di mercato.
Nel caso in cui lavori nell'interesse del locatore, l'agente immobiliare ottiene le condizioni locative più favorevoli per il suo cliente-inquilino selezionando l'offerta migliore tra immobili simili.
Come scegliere un agente immobiliare a Kiev?
Per quanto riguarda la scelta di uno specialista a Kiev, il primo posto che vi consiglio di consultare è l'elenco degli agenti immobiliari del PSR () che lavorano nell'ambito della SPP ().
Dopodiché puoi scegliere qualcuno che è più orientato in un segmento specifico di immobili, così come in una posizione specifica (nella zona). Tutto è semplice, ma il numero di questi specialisti è ancora piuttosto piccolo, rispetto al numero totale di tutti gli agenti immobiliari nella città di Kiev.
Agente immobiliare o agenzia?
Non so chi sia migliore e più vicino per scelta. Se ti rivolgi a un agente immobiliare privato, lui è personalmente responsabile dell'intero processo. Se contatti un'agenzia, di norma il cliente verrà assegnato a un agente immobiliare nominato dal capo. E poi non sarà l'agente immobiliare, ma colui che lo ha nominato, a essere responsabile della competenza dei servizi forniti. E il cliente ne pagherà le conseguenze. Questo punto non è irrilevante e vale la pena tenerne conto quando si sceglie un agente immobiliare o un agente della società.
conclusioni
È chiaro che la scelta va affrontata con la massima serietà, perché vendere un immobile non è vendere bolle di sapone o gelati sulla spiaggia. E quando i clienti dicono che non sono interessati a come viene pianificato il processo di acquisto, vendita o affitto, davvero non capisco questo atteggiamento. Anche se capisco che la maggior parte di questo tipo di dichiarazioni si basano su una cooperazione precedente, non molto positiva, con gli intermediari. Ma il professionista segue un percorso parallelo con i suoi clienti, nell'interesse comune. Affinché il risultato sia massimo, il cliente deve fidarsi completamente dello specialista, per così dire, mostrare tutte le sue carte.
Dopotutto, inserire un annuncio su Internet o sui giornali non richiede molta intelligenza, ma svolgere il lavoro in modo tale che il cliente non solo paghi la commissione, ma sia ripetutamente grato, lasci recensioni e raccomandazioni positive, quindi questo è merito di veri professionisti.
Per analogia, ti racconterò una storia che ti farà capire perché hai bisogno di un agente immobiliare professionista:
Lo scienziato Kapitsa ha visitato lo stabilimento Simmens e Schukkert per la produzione di generatori. I proprietari dell'impianto gli hanno mostrato un generatore che non voleva funzionare e gli hanno offerto 1000 marchi per ripararlo. Kapitsa si rese presto conto che il cuscinetto centrale era inclinato e bloccato, prese un martello e colpì l'alloggiamento del cuscinetto: il generatore iniziò a funzionare.
I clienti confusi hanno chiesto una fattura per il lavoro svolto. Kapitsa ha scritto: "1 colpo con un martello - 1 segno, per sapere dove colpire - 999 segni".
Secondo la tua opinione ed esperienza, da dove provengono più spesso i clienti?
La parola "agente immobiliare" è apparsa in lingua russa di recente, perché questa professione semplicemente non esisteva nell'Unione Sovietica. Nell'URSS, la sua funzione era svolta dall'Ufficio per lo scambio dello spazio abitativo, e aveva sede in Banny Lane a Mosca. Vicino ad esso negli anni '70 -'80 si potevano incontrare intermediari coinvolti nella risoluzione di problemi con l'acquisto e la vendita di immobili, ma era pericoloso contattarli: le loro attività erano penalmente punibili. Con il crollo dell'Unione Sovietica, apparvero le prime aziende private che offrivano i loro servizi nel campo dell'acquisto, della vendita o dell'affitto di immobili, e i loro dipendenti iniziarono a essere chiamati agenti immobiliari (dall'inglese real estate - real estate). AiF.ru racconta ai suoi lettori le caratteristiche del lavoro di un agente immobiliare e come sceglierne uno.
Bloodhound, sensale, diplomatico e avvocato
Convenzionalmente, gli agenti immobiliari possono essere suddivisi in due categorie: quegli specialisti che lavorano nel mercato immobiliare secondario e quelli che lavorano in quello primario.
Agente immobiliare sul mercato secondario combina più professioni contemporaneamente. “Un buon agente è un po’ un segugio, un sensale, un diplomatico, un manipolatore, un commerciante e un avvocato, tutto in uno. Riunisce il venditore di un appartamento con un acquirente o l'acquirente con un venditore. Allo stesso tempo, deve trovare l'opzione migliore (appartamento o acquirente) per il suo cliente, condurre le trattative con competenza e convincerlo che sia il "prodotto" che l'"acquirente" sono ideali per un amico, anche se in realtà lo è non sempre vero”, ritiene Dmitry Kotrovsky, vicepresidente della società di sviluppo Khimki Group.
Agente immobiliare sul mercato primarioè più un operatore che vende diversi immobili in costruzione, e la società immobiliare può essere una “figlia” della società promotrice, o magari un ufficio commerciale esterno al progetto.
Come evitare di diventare vittima di truffatori
L'agente immobiliare deve avere un documento di identità (passaporto) e biglietti da visita. Non sono richiesti documenti speciali. “L'agente fornisce esclusivamente servizi di informazione, consulenza, intermediazione e simili e pertanto non è parte del contratto ed è responsabile solo della propria reputazione e di quella dell'agenzia immobiliare per la quale lavora. Pertanto, per non cadere nelle grinfie dei truffatori, è necessario scegliere con attenzione l'agenzia che lo specialista rappresenta. È necessario prestare attenzione all'ufficio e alla sua ubicazione, assicurarsi che questo dipendente abbia effettivamente lavorato per più di un anno", afferma Capo del dipartimento marketing e pubblicità dell'agenzia Azbuka Zhilya Oksana Rusanovich.
"Ci sono diversi segnali che un agente immobiliare è un truffatore o un agente senza scrupoli", ne sono sicuro Sergey Vlasenko, presidente della società immobiliare “Megapolis-Service”. Secondo lo specialista bisogna stare in guardia se:
1) L'agente non si offre di firmare un accordo che specifichi il periodo durante il quale l'appartamento sarà venduto. In questo caso, molto probabilmente si offrirà di fissare un prezzo leggermente inferiore al mercato per una vendita rapida, oppure ritarderà questo processo per molto tempo, in attesa di un'occasione felice.
2) L'agente immobiliare lascia intendere che è pronto a fare uno sconto sulla sua commissione. Ciò significa molto probabilmente che il dipendente dell'agenzia ha deciso di condurre un cosiddetto accordo nascosto e promette al cliente uno sconto sulla commissione non ricevuta dal suo datore di lavoro. In questo caso, ovviamente, sarà possibile risparmiare, ma non si può parlare di formalizzare il rapporto. I contratti legalmente garantiti consentono al cliente di ricevere tutta una serie di servizi dall'agenzia, compresa l'assicurazione di responsabilità civile aziendale e il cosiddetto servizio “post-vendita”. Non vale la pena risparmiare su questo.
3) La remunerazione per i servizi di un agente immobiliare è fissata molto inferiore ai prezzi medi di mercato. Di norma, lo dumping viene effettuato da intermediari privati o agenti alle prime armi nella fase di formazione nella professione.
4) L'agente immobiliare preleva denaro dal cliente per le cosiddette “spese di rappresentanza”. Succede che l'agente immobiliare fa capire al cliente che è impossibile fare a meno di spese aggiuntive, oltre alla commissione, per portare a termine la transazione: code all'anagrafe affinché i documenti non vengano “imbustati”, per accelerare il processo , ecc. Possono esserci molti di questi argomenti vuoti. Ma è impossibile verificare in cosa siano stati effettivamente spesi i soldi. La regola d'oro è che tutte le spese “impreviste” provengono dalla commissione concordata, e non al di sopra di essa.
Passaparola
“A differenza del mercato secondario, quando si acquista un nuovo edificio, una persona non sceglie un agente immobiliare specifico, ma una grande azienda. Da questo punto di vista è importante quale portafoglio di progetti l'azienda ha già realizzato, cioè quanta esperienza ha l'agenzia immobiliare. Un'azienda che ha un ampio portafoglio di progetti di vari formati e classi può essere guidata nella scelta di un oggetto per un cliente non tanto dalle sue capacità quanto dai suoi desideri", ritiene Lyubov Druzhinina, direttore esecutivoEst- UN- Tett.
Quando si vende un appartamento sul mercato secondario, il passaparola rimane il metodo migliore e collaudato. "Se acquisti un appartamento sul mercato secondario, di norma viene già venduto con l'opzione "agente immobiliare in vendita", cioè non devi scegliere: il venditore lo ha già scelto. Se stai cercando un agente immobiliare per vendere il tuo appartamento, l’opzione migliore è il passaparola, i consigli testati dall’esperienza di parenti, colleghi e amici”, afferma Dmitry Kotrovsky.
Se i tuoi amici non possono consigliarti un agente di fiducia, allora devi analizzare il mercato e scegliere le aziende più esperte e consolidate.
Prezzi
Al momento, la tariffa media degli agenti immobiliari è pari al 2% del valore dell'immobile oggetto della transazione. “Tuttavia, l’azienda ha anche tariffe sociali, che stabiliscono un costo fisso per i servizi. Pensionati, studenti e personale militare hanno la propria tariffa. Ci sono programmi per famiglie numerose e giovani. Il costo dei servizi parte da 85.000 rubli. Questa è la tariffa Economy, destinata a chi ha già trovato un acquirente o un venditore per il proprio appartamento. E l'agente immobiliare aiuta a redigere il contratto e ad effettuare correttamente i pagamenti reciproci", ha detto il capo del dipartimento immobiliare della città della società immobiliare NDV Svetlana Birina.