Pertanyaan ini selalu relevan bagi mereka yang berencana untuk terlibat dalam pertukaran, pembelian, penjualan real estat, namun tidak menemukan kekuatan untuk secara mandiri menangani birokrasi dan kerumitan lain yang terkait dengan masalah ini.
Jadi, Anda telah memutuskan untuk mempercayakan masalah perumahan Anda kepada dokter spesialis. Tapi bagaimana cara menemukannya? Saat ini di Moskow terdapat lebih dari seribu agen real estate, belum lagi sejumlah besar broker swasta. Saat Anda membuka surat kabar real estat, Anda akan melihat banyak iklan layanan real estat. Bagaimana agar tidak tersesat dalam arus informasi ini?
Hal yang paling tidak bijaksana dalam situasi seperti ini adalah mengandalkan kesempatan dan memilih iklan yang iklannya lebih Anda sukai karena solusi teks atau desainnya. Bagaimanapun, kesalahan dalam transaksi real estat seringkali tidak dapat diperbaiki. Oleh karena itu, lebih baik bersabar dan melakukan pencarian sistematis.
.Rekomendasi.
Menurut survei statistik, hal pertama yang dilakukan orang ketika berpikir untuk memecahkan masalah perumahan adalah menghubungi teman dan kenalan. Kebanyakan orang mencari makelar barang tak bergerak melalui rekomendasi dari teman dan kenalan. Dan faktanya, mengapa tidak memanfaatkan pengalaman orang lain yang sudah “terakumulasi”. Seperti apa slogan perusahaan real estate besar? “Kami direkomendasikan ke teman”? Jadi, setiap makelar barang tak bergerak yang baik dapat menerapkan ungkapan ini: sekitar 60% klien broker atau kantor pialang mencari bantuan atas rekomendasi teman atau kenalan. Dan jika teman Anda baru-baru ini berhasil “melakukan” pertukaran/pembelian/penjualan perumahan melalui perantara, anggaplah diri Anda sangat beruntung: hubungi mereka dan “dapatkan” nomor telepon spesialisnya.
Jika tidak ada yang direkomendasikan kepada Anda, jangan putus asa. Perhatikan baik-baik iklan surat kabar. (sebaiknya file dari publikasi tertentu, misalnya, surat kabar “From Hand to Hand”). Meskipun ada sikap negatif terhadap periklanan di masyarakat, iklan pada dasarnya bersifat informasi. Anda hanya perlu bisa menganalisisnya dengan benar. Teks dalam iklannya sendiri cukup monoton - daftar layanan, terkadang slogan. Namun inilah yang perlu Anda perhatikan lebih dekat.
Nomor lisensi.
Paling sering, sebuah perusahaan menunjukkan nomor lisensinya dalam iklan. Ada baiknya jika angka ini berada di dua ratus pertama. Artinya broker Anda telah bekerja dalam jangka waktu yang lama - setidaknya lima tahun. Dan selama ini berfungsi dengan sempurna. Lagi pula, lisensinya “diperbarui” setiap tahun. Dan jika sejarah badan tersebut dirusak oleh insiden ilegal, maka hal tersebut tidak akan diperpanjang. Sekalipun agensi tersebut berhasil “menutup mulut” cerita tidak menyenangkan tersebut, agensi tersebut menerima izin lain. Namun dia tidak lagi menjadi “salah satu yang pertama”.
Jumlah iklan juga merupakan informasi.
Dari satu edisi ke edisi lainnya, apakah perusahaan telah mengiklankan ukuran yang sama selama beberapa tahun? Artinya posisinya cukup stabil. Apakah ada perusahaan yang memulai dengan "modul" berukuran besar (iklan di dalam kotak) dan kemudian memperkecilnya? Kemungkinan besar perusahaan sedang mengalami masa-masa sulit saat ini. Bagi perusahaan yang makmur dan menghargai diri sendiri, biaya periklanan hanya akan meningkat.
Lokasi.
Lihat di mana kantor perusahaan itu berada - lagipula, Anda harus pergi ke sana. Omong-omong, lokasi agensi sangat penting dari sudut pandang lain: dalam banyak kasus, perusahaan secara aktif bekerja di wilayah terdekat. Hal ini tentu saja tidak berlaku bagi instansi besar yang cabangnya ada dimana-mana. Namun lebih sering daripada tidak, agen penjual mengetahui dengan baik situasi pasar di wilayah “mereka”.
Ini sangat berguna jika Anda menjual apartemen atau berencana membelinya di area yang sangat spesifik. Secara umum, baru-baru ini, dari banyak departemen pertukaran kota dan hanya atas inisiatif individu, agen real estat telah dibentuk, yang mengkhususkan diri dalam transaksi real estat di wilayah tertentu. “Spesialisasi sempit” ini membantu mereka bertahan hidup di samping monster dunia real estat, yang stafnya mencakup lebih dari seribu orang. Biasanya, orang-orang ini mendapat informasi yang baik tentang situasi harga di wilayah “mereka”. Jadi mereka memang akan berusaha semaksimal mungkin untuk menjual apartemen Anda dengan harga lebih tinggi dan membelinya dengan harga lebih murah.
Konsultasi gratis.
Jika jenis layanan ini disebutkan dalam iklan, pastikan untuk menggunakannya. Bagaimanapun, ini adalah kesempatan bagus untuk mengenal suasana agensi, dengan orang-orang yang bekerja di sana. Komentar dari kepala departemen agen real estate "Kota Putih":
- Saat pertama kali Anda menelepon agen yang Anda pilih, disarankan agar broker yang berbicara kepada Anda, bukan petugas operator. Menurut pendapat saya, ini adalah bukti paling meyakinkan dari sikap serius suatu perusahaan terhadap kliennya - untuk tidak mempercayakan percakapan pertama kepada orang yang buta huruf dari sudut pandang profesional.
Beri tahu saya berapa banyak yang akan Anda ambil dan saya akan memberi tahu Anda siapa Anda.
Sebaiknya tanyakan melalui telepon tentang tarif komisi agensi tersebut. Ini akan membantu Anda memahami betapa tulusnya orang-orang di ujung telepon. Karena biaya layanan makelar kira-kira sama dengan 5% dari transaksi (jumlah “biaya” makelar akan diberikan di akhir artikel). Jika mereka memberi tahu Anda jumlah yang lebih kecil, misalnya 2%, bukan berarti sisa “bunga” tidak akan masuk ke kantong perusahaan. Anda tidak akan mengetahuinya.
Seringkali, terutama dalam transaksi yang ditujukan untuk segmen masyarakat yang rentan secara sosial, seperti pertukaran dari wilayah yang lebih luas ke wilayah yang lebih kecil, pindah ke wilayah yang kurang bergengsi atau di wilayah Moskow, agen penjual mengatakan: “Kami tidak akan mengambil apa pun dari Anda. .” Namun, tentu saja, Anda sadar bahwa kata-kata ini tidak dapat diartikan secara harfiah: lagipula, yang Anda maksud bukanlah organisasi amal, melainkan lembaga komersial. Oleh karena itu, tidak ada seorang pun yang akan bekerja untuk Anda secara gratis. Badan tersebut melindungi kepentingan pihak yang membayar jasanya. Dan pada saat yang sama, agen penjual tidak berbohong dalam kasus ini. Anda tidak akan membayar uang tunai; uang itu akan dipotong secara otomatis dari Anda setelah transaksi selesai. Dan karena semua transaksi real estat ini dirancang agar seseorang menerima pembayaran tambahan untuk kelebihan ruang hidup atau perubahan area, maka pembayaran tambahan Anda akan sama dengan jumlah sebenarnya “dikurangi” persentase agensi.
Namun lebih baik tidak menunjukkan independensi - dalam operasi semacam ini lebih baik jika Anda memiliki organisasi yang memiliki reputasi baik di belakang Anda. Lagi pula, frasa segmen masyarakat yang “rentan secara sosial” sering kali berarti “tidak berdaya”. Dan dengan terlibat dalam “aktivitas amatir” atau meminta bantuan kepada broker kulit hitam yang “baik hati”, Anda dapat dibiarkan tanpa tempat tinggal dan tanpa pembayaran tambahan.
Profesional dengan huruf kapital.
Kita berbicara tentang agen dengan Kartu Lisensi Pialang Pribadi, yang dikeluarkan oleh pemerintah Moskow setelah sertifikasi yang sesuai. Irina Perkovskaya berkata:
- Banyak spesialis yang bekerja di pasar real estat bermimpi mendapatkan Kartu Lisensi Pialang Pribadi. Agensi yang baik hanya mendorong karyawannya untuk melakukan hal ini. Dari 100-150 karyawan agensi (jumlah yang umum untuk perusahaan skala menengah, bebas dari kekurangan “raksasa” dan “kurcaci” di dunia real estate), sekitar 30% harus memiliki kartu lisensi pribadi.
MAGR, RGR dan lain-lain.
- Mengapa memilih dia, seorang makelar barang tak bergerak? Saya menelepon MAGR - ini adalah organisasi yang memiliki reputasi baik. Mereka akan merekomendasikan seseorang.
Memang benar, mereka akan merekomendasikannya. Salah satu anggotanya (total ada sekitar 60 instansi di MAGR). Secara umum, tujuan organisasi ini mulia - ketika undang-undang kita tidak sempurna, organisasi ini bertindak sebagai "penengah" antar lembaga, dan kita harus memberikan haknya - organisasi ini menilai dengan adil. Namun, mengapa dalam bentuk lampau? Dan sekarang dia sedang menghakimi. Benar, saat ini basis legislatif kita cukup baik, tetapi penundaan peradilan tidak hanya membuat takut warga negara biasa, tetapi juga badan hukum, sehingga anggota MAGR lebih memilih untuk menyelesaikan semua hubungan di antara mereka sendiri di “pengadilan” MAGR.
Tapi itulah intinya: “antara satu sama lain.” Jika lembaga Anda adalah anggota MAGR, namun pelanggarnya bukan anggota, maka semua kesalahpahaman harus diselesaikan dengan cara biasa. Jadi keanggotaan di MAGR, tentu saja, menunjukkan reputasi baik agensi Anda, namun ketiadaan reputasi tersebut tidak boleh dianggap sebagai bukti kebangkrutan profesional para pialang. Selain itu, tidak semua broker bersedia membayar biaya yang sangat besar hanya untuk masuk dalam daftar banyak guild dan asosiasi. Saya ingat saya mendengar kata-kata berikut dari seorang kepala sebuah agen real estate kecil:
- Ya, asosiasi ini? Apa yang mereka lakukan? Pada dasarnya, biaya keanggotaan dikumpulkan. Terkadang saya sendiri ingin mengorganisir semacam guild atau asosiasi. Cara yang baik untuk menghasilkan uang dari prestise.
Agensi mana yang lebih baik: besar atau kecil?
Banyak orang menanyakan pertanyaan ini.
Agensi besar lebih dapat diandalkan dalam arti bahwa di antara mereka hampir pasti tidak akan ada perusahaan penipu yang skema tindakan favoritnya adalah mengumpulkan uang dan menghilang. Para raksasa tidak mampu membatasi aktivitas mereka bahkan dalam satu atau dua minggu, apalagi dua atau tiga hari.
Apa yang salah dengan raksasa? Ya, dengan stafnya yang membengkak. Satu orang akan berbicara dengan Anda melalui telepon. Cara lainnya adalah memeriksa dokumen apartemen. Yang ketiga adalah memilih opsi untuk Anda, yang keempat adalah menunjukkannya, yang kelima adalah menyimpan uang di bank? Dan seterusnya. Komentar dari Irina Perkovskaya:
- Dengan proses kerja seperti itu, individualitas transaksi menjadi hilang. Sementara itu, dalam setiap kasus tertentu, banyak faktor berbeda yang perlu diperhitungkan: kondisi apartemen, jumlah apartemen yang terdaftar, pemandangan dari jendela, rahasia dan keuntungan dan kerugian yang jelas dari ruang hidup, dan terakhir, faktor manusia. Dan jika aktivitas lembaga tersebut dihentikan, para karyawannya akan kehilangan banyak detail.
Sedangkan untuk lembaga kecil, biasanya mereka miskin. Oleh karena itu, mereka tidak mampu membayar pengacara yang baik dan tidak dapat memberikan pendidikan profesional kepada agen.
Broker tunggal.
Kemungkinan besar tidak bijaksana untuk menghubungi mereka tanpa rekomendasi dari teman atau kenalan. Tentu saja, di antara orang-orang seperti itu terdapat lebih banyak profesional daripada penipu, tetapi risikonya terlalu besar. Lagi pula, bahkan jika seseorang dari agen real estat yang bekerja dengan Anda berada dalam situasi yang sulit, profesionalisme dari banyak karyawan lain mendukungnya. “Berenang” sendirian meniadakan kemungkinan “jaring pengaman” semacam itu.
Karyawan dari beberapa agen real estat terkadang menawarkan langkah ini: beberapa transaksi dilakukan sesuai dengan skema biasa, beberapa - secara mandiri, yaitu, tanpa membuat perjanjian, menuntut pembayaran hanya untuk layanan mereka (tanpa pemotongan kepada agen), yang, tentu saja, biayanya jauh lebih murah bagi klien daripada penawaran "bermerek" biasa. Bayangkan Anda sudah menabung hingga 10 ribu untuk ditukarkan dari area yang lebih kecil ke area yang lebih besar. Misalnya, agen akan menagih Anda dua ribu untuk layanan tersebut, dan karyawan biasa, jika Anda bekerja dengannya secara langsung, akan mengenakan biaya 200-400 dolar, tergantung pada kompleksitas pertukaran. Tidak sulit untuk menghitung bahwa dalam kasus pertama Anda memiliki sisa 8 ribu dolar untuk rekaman tambahan, dan dalam kasus kedua - $9800-$9800. Dengan harga rata-rata per meter sebesar $650, ini berarti setidaknya 2,5 meter persegi. ruang hidup ekstra, seratus mengingat ukuran luas kami tidak sedikit. Dan karena dengan jenis pekerjaan ini broker menggunakan saluran dan koneksi yang dikembangkan oleh agensi, risiko dalam kasus seperti ini dapat diminimalkan.
Namun jenis kerjasama ini hanya ditawarkan kepada orang-orang yang berasal dari mantan klien - lagipula, jika agensi mengetahui tentang transaksi “kiri” tersebut, broker akan kehilangan pekerjaannya. Jadi jika Anda adalah orang jalanan, apakah ada salahnya memanfaatkan “pengetahuan” dari agen penjual biasa ini?
Perjanjian.
Jika Anda sudah memilih agen dan sampai di kantor, perhatikan contoh kontraknya. Irina Perkovskaya berkata:
- Jika agensi memberi Anda kontrak satu lembar standar, lebih baik tinggalkan saja. Faktanya, kontrak harus mempertimbangkan banyak nuansa; seringkali pengacara perusahaan harus melengkapinya dan mengerjakan ulang sesuai dengan situasi masing-masing. Omong-omong, sebuah firma harus memiliki setidaknya dua pengacara.
Rata-rata komisi saat ini kira-kira sebagai berikut:
Penjualan - $1000-1500,
Penukaran - $2000-2500,
Desain opsi yang sudah jadi - $500.
Tentu saja ada yang mengambil lebih banyak, ada pula yang mengambil lebih sedikit. Tapi saran saya, jangan berhemat pada kualitas.
Realty Rusia, Maria Galitskaya
Banyak orang yang berencana membeli atau menjual apartemen beralih ke agen penjual swasta (broker), serta perusahaan real estate. Tentu saja, kita tidak boleh lupa bahwa seluruh keberhasilan kerja sama tersebut akan langsung bergantung pada seberapa tepat Anda memilih makelar barang tak bergerak.
Seleksi yang cermat, verifikasi, negosiasi dan transaksi itu sendiri merupakan prosedur yang memerlukan komunikasi panjang dan rinci dengan makelar barang tak bergerak yang dipilih. Namun, bagaimana cara mengambil langkah yang tepat dalam memilih spesialis real estate?
Ketika memilih makelar barang tak bergerak, Anda perlu mengandalkan naluri Anda, karena seseorang terkadang mengenali banyak hal dengan baik karena intuisinya. Psikolog juga mendukung pendapat ini. Tidak jarang banyak penjual atau pembeli apartemen memilih spesialis berdasarkan rekomendasi teman dan kenalan. Dalam kasus seperti itu, tidak berlebihan untuk memahami apakah mereka yang sangat merekomendasikannya kepada Anda telah melakukan transaksi real estat dengan makelar barang tak bergerak ini.
Pertama-tama, Anda perlu menerima makelar barang tak bergerak sebagai mitra yang akan memudahkan Anda bekerja. Sayangnya, masyarakat tidak memiliki cukup waktu luang, pengalaman, kompetensi, kekuatan atau akses penuh ke database untuk secara mandiri melaksanakan tugas tersebut dengan cepat dan efisien (yang berarti “kualitas” dalam bahasa ibu kita). Itu sebabnya Anda harus meminta bantuan perusahaan real estate dan terkadang perusahaan hipotek.
Kepada makelar barang tak bergerak yang dipilih Anda mendelegasikan semua instruksi untuk memilih berbagai variasi di pasar real estat, menyetujui kontrak dan tugas-tugas lain yang berkaitan dengan mendukung pembelian dan penjualan real estat. Sebagian tanggung jawab secara otomatis diberikan kepadanya, namun Anda juga tidak kalah bertanggung jawabnya. Karena Andalah yang awalnya memilih makelar barang tak bergerak (mitra). Bisa jadi makelar barang tak bergerak yang Anda pilih akan bekerja dengan Anda untuk kebutuhan layanan real estat seumur hidup.
Dari waktu ke waktu, pasar jasa real estat mengalami pasang surut, termasuk. karena fenomena krisis (seperti penurunan daya beli atau penurunan permintaan di satu pasar real estat karena pergeseran minat ke pasar real estat lainnya). Oleh karena itu, penting bagi penjual, ketika memilih agen real estat atau agen real estat, untuk membayangkan di mana mereka menemukan pembeli dan seberapa sering pembeli menjadi “panas”. Bagi setiap penjual real estat, penting untuk menyelesaikan masalah penjualan real estat dalam waktu singkat.
Kepercayaan terhadap seorang makelar merupakan hal utama dalam membangun kemitraan. Bagaimana cara mengenali rasa percaya pada diri sendiri terhadap seorang makelar barang tak bergerak?
Hal terpenting dan pertama yang harus dihadirkan saat berkomunikasi dengan makelar barang tak bergerak adalah ketenangan. Penting juga bahwa dalam percakapan pertama dengannya harus ada keseimbangan antara berbicara dan mendengarkan Anda. Anda tidak boleh terus-menerus merasa bahwa keseimbangan ini sangat condong ke arah salah satu dari Anda.
Biasanya, makelar barang tak bergerak yang baik yang merupakan pasangan Anda sangat peduli dengan minat Anda. Dia cukup memperhatikan semua preferensi Anda, makelar barang tak bergerak mencatat kebutuhan Anda. Saat ini, banyak agen penjual tidak repot-repot memilih real estat secara mendetail sesuai dengan keinginan pembeli dan sering kali mulai menawarkan semua opsi yang ada, menghubungkan semuanya dengan kurangnya gagasan akurat tentang properti yang diinginkan oleh klien. .
Tanda lain dari kepercayaan Anda terhadap mitra makelar barang tak bergerak adalah Anda memiliki keinginan untuk bekerja sama dengan mitra tersebut di masa depan. Beberapa ahli juga menyerukan untuk melihat sisi komunikasi nonverbal. Yang penting di sini adalah apakah Anda menyukai suaranya, timbre, sopan santun, dan kecepatan bicaranya. Apakah makelar barang tak bergerak tersebut memiliki kemiripan dengan Anda atau justru sebaliknya? Seberapa cocok selera Anda? Kita tidak boleh lupa bahwa memilih properti adalah masalah yang cukup serius.
Kebetulan bahkan pada komunikasi pertama dengan makelar barang tak bergerak, ada perasaan permusuhan internal, semacam keterasingan; jika Anda tidak menyukai cara bicara, perilaku, atau suaranya, maka lebih baik mencari pasangan lain.
Saat memilih makelar barang tak bergerak, Anda perlu memperhatikan satu hal - jika tiba-tiba dia berbicara tentang transaksi baru-baru ini, sambil melepaskan diri dari semua tanggung jawab atas kesalahan, maka ini adalah tanda pertama bahwa Anda tidak boleh menghubungi makelar barang tak bergerak seperti itu, karena sama sekali kali kemitraan memungkinkan untuk berbagi tanggung jawab.
Pertanyaan apa yang harus ditanyakan kepada makelar barang tak bergerak?
Tugasnya adalah Anda harus memilih sendiri makelar barang tak bergerak yang akan menjadi mitra Anda. Untuk melakukan ini, Anda harus memulai dengan pertanyaan yang ditujukan untuk menilai pasangan masa depan Anda. Anda berhak memberi tahu makelar barang tak bergerak bahwa Anda sedang mencari makelar barang tak bergerak yang baik dan Anda perlu menanyakan beberapa pertanyaan penting sebelum mengambil keputusan. Pertama, perlu Anda ketahui bahwa Anda sama sekali tidak wajib memilih orang yang kini menjadi lawan Anda. Apa pertanyaan terbaik untuk ditanyakan? Mereka bisa sangat berbeda. Apa yang paling membuat Anda khawatir, berdasarkan kebutuhan pribadi dan pandangan hidup Anda. Untuk melakukan ini, Anda dapat mengerjakan daftar pertanyaan yang menjadi perhatian Anda terlebih dahulu. Mereka akan menyangkut hubungan dengan makelar barang tak bergerak dan semua pekerjaan yang dipercayakan kepadanya.
Lalu bagaimana?
Jika Anda benar-benar puas dengan semua jawaban makelar barang tak bergerak dan merasa nyaman dengannya, silakan mulai bekerja sama. Jika Anda masih belum yakin, lebih baik minta waktu untuk menimbang kembali semuanya dengan cermat. Agen properti mungkin ingin mengetahui kekhawatiran Anda dan bagaimana dia dapat membantu Anda. Dan ini adalah tanda kepedulian.
Bagaimana cara memilih agen properti yang tepat, bagus dan terpercaya? Mana yang lebih baik: memilih agen real estat swasta atau agen real estate? Makelar mana yang harus Anda pilih: tampan atau pintar? Di mana Anda dapat memilihnya dan berapa Anda harus membayarnya? Dan keuntungan apa yang didapat bekerja sama dengan makelar barang tak bergerak jika Anda bisa menyelesaikan semua masalahnya sendiri?
Di mana? Sumber pencarian
Rekomendasi dan review (teman, kenalan, saudara, karyawan)
Tempat pertama yang saya sarankan kepada Anda untuk mencari makelar barang tak bergerak adalah milik Anda sendiri, lebih baik daripada iklan apa pun
Pengalaman pribadi bekerja dengan makelar barang tak bergerak
Jika positif, maka masuk akal untuk menghubungi spesialis yang sama lagi
Informasi kontak dalam iklan, di spanduk
Dalam hal ini, lebih baik memperhatikan kualitas pribadi makelar barang tak bergerak
Internet (pencarian Google dan Yandex, forum, Youtube, jaringan sosial)
Di mana, di mana, dan online, pilihannya tidak terbatas, tetapi pada saat yang sama, lebih baik mempelajari spesialis terlebih dahulu
Publikasi cetak: surat kabar, majalah, katalog
Dalam artikel, berita, informasi pendaftaran...
Kunjungan kantor
Anda dapat menemukan yang paling dekat dengan rumah atau kantor Anda
Periklanan
Di Internet, di media cetak, di media luar dan media lainnya
Apa yang harus diperhatikan klien?
Pengalaman
Seorang makelar barang tak bergerak dapat bekerja selama 10 atau 20 tahun, tetapi tidak akan memiliki daftar klien setia yang kembali menghubunginya. Artinya, pengalaman tidak selalu berarti keberhasilan dalam menutup persoalan. Spesialis seperti itu tampaknya menjalankan peran mereka dan hanya itu; mereka tidak memiliki tujuan untuk membangun hubungan saling percaya dengan klien mereka. Tapi pengalaman itu mahal.
Dan pada saat yang sama, “anak muda” yang telah bekerja selama beberapa tahun dapat menjawab pertanyaan dengan lebih baik. Kemungkinan besar, hal ini disebabkan oleh pengalaman sebelumnya yang diperoleh di bidang bisnis lain.
Tapi tetap saja, saya menyarankan Anda untuk memperhatikan kualitas pribadi pada awalnya.
Perizinan
Tidak wajib saat ini di Ukraina, dan tidak selalu menunjukkan profesionalisme, seperti yang terlihat bagi banyak orang. Namun mungkin ada beberapa keuntungan dalam kasus ini. Karena spesialis itu sendiri yang mengurus nama profesionalnya, salah satu konfirmasi kualitas profesionalnya adalah keberadaan datanya dalam daftar spesialis pasar.
Tetapi pada saat yang sama, saya pribadi mengenal banyak agen penjual yang hebat, tanpa berbagai tanda kebesaran, gelar dan adanya berbagai jenis sertifikat.
Segmentasi dan lokasi pekerjaan
Bahkan dalam lingkungan profesional, masih ada perdebatan dan diskusi tentang cara terbaik untuk bekerja: di bidang tertentu, di segmen tertentu, mengkhususkan diri hanya pada penjualan atau persewaan, atau menjadi makelar barang tak bergerak universal? Artinya, menjadi spesialis yang berprofil sempit atau tidak?
Baik kasus pertama maupun kedua mempunyai hak untuk hidup. Karena banyak contoh keberhasilan penerapan sisi profesional seseorang pada kedua pilihan tersebut.
Pertanyaan untuk makelar barang tak bergerak
Untuk memulainya, klien terlebih dahulu harus berkonsultasi dengan agen real estat tentang “peluang” kedua untuk menyelesaikan masalah yang serupa dengan permintaan klien.
Kemudian, saya akan merekomendasikan agar klien mengajukan pertanyaan kepada makelar barang tak bergerak - untuk apa makelar itu menerima komisi (remunerasi)? Jika ada jawaban dalam gaya: "untuk dukungan hukum", "database objek yang besar" dan omong kosong lainnya, saya menyarankan klien untuk terus mencari spesialis.
Klien perlu mengajukan pertanyaan sebanyak mungkin kepada makelar barang tak bergerak untuk memberikan gambaran keseluruhan tentang dirinya sebagai seorang spesialis yang dapat menyelesaikan masalah tersebut. Semakin banyak pertanyaan, semakin banyak jawaban, dan semakin banyak pemahaman tentang kelayakan seorang makelar dalam proses jual beli real estate, dengan kemungkinan terciptanya nilai tambah bagi properti tersebut.
Klien harus memutuskan sendiri: apakah dia memerlukan makelar barang tak bergerak? Untuk apa? Apa yang harus Anda harapkan dari seorang makelar barang tak bergerak?
Jika klien mengharapkan makelar barang tak bergerak memiliki semacam basis klien ajaib, maka saya dapat mengecewakan Anda; basis seperti itu tidak ada. Klien menutup pertanyaan mereka dan menghilang dari daftar tersebut, atau ini menunjukkan kurangnya profesionalisme makelar barang tak bergerak yang memiliki database serupa dengan klien yang “terjebak”. Pengecualian jarang terjadi, dan menyangkut kasus investor dan bursa. Namun seperti yang ditunjukkan oleh praktik, beberapa klien berharap bahwa properti mereka akan menarik perhatian beberapa syekh timur, dan dengan harapan tertentu mereka bertanya tentang basis klien tersebut.
Klien harus bertanya dan memahami apakah makelar barang tak bergerak memiliki cukup waktu untuk bekerja dengan objek tertentu, klien khusus ini, atau apakah makelar barang tak bergerak sudah memiliki objek ke 10, 100, 1000 di databasenya dan dia tidak akan terlalu memaksakan diri atau khawatir untuk a objek tertentu. Untuk pekerjaan normal seorang spesialis dan pemasaran penuh, seorang makelar barang tak bergerak tidak boleh memiliki lebih dari 3-5 objek pada saat yang sama (dengan pengecualian hingga 10).
Sekali lagi tentang masalah database dan layanan hukum - jika agen penjual menunjukkan keunggulannya dengan cara ini, apakah klien membutuhkannya? Mungkin kita hanya perlu menyewa pengacara dan memasang iklan sendiri? Seorang makelar barang tak bergerak tidak hanya harus memasang iklan dan dilindungi oleh pengacara in-house.
Biaya objek
Ekspektasi harga yang melambung menjadi alasan utama tidak adanya penjualan, penundaan waktu dan seringkali hilangnya keuntungan bagi pemiliknya. Untuk menciptakan permintaan terhadap suatu objek, perlu dibentuk harga awal yang benar, berdasarkan statistik penjualan analog terkini, ketersediaan permintaan saat ini, serta analisis objek yang ditawarkan pada saat penetapan harga.
Banyak agen properti memanfaatkan momen ini, mengikuti “keinginan dan ekspektasi” klien, yang kemudian menunjukkan bahwa pasar tidak tertarik dengan properti tersebut. Dengan demikian, selanjutnya menurunkan harga, yang sebelumnya bisa saja lebih tinggi, dan dengan hilangnya waktu, dan mungkin beberapa klien potensial.
Beberapa pemilik ingin mengetahui harga (angka) dari makelar barang tak bergerak melalui telepon, yaitu siapa pun yang mengatakan paling banyak akan bekerja dengannya. Seolah-olah seorang makelar akan membeli properti itu. Seorang makelar barang tak bergerak bukanlah pembeli, dia bisa menggambarkan gambaran tentang apa yang terjadi di pasar, itu dalam kekuasaannya. Dan terkadang, saat Anda membaca di Internet, agen penjuallah yang harus disalahkan atas segalanya. Bagi pemilik - karena harga diturunkan, bagi pembeli - karena harga dinaikkan. Artinya, perekonomian negara dan keadaan lain, kecuali agen penjual, tidak mempengaruhi harga. Lucu.
Nuansa dan detail dalam daftar layanan makelar barang tak bergerak
Perjanjian. Sebelum menandatangani, klien perlu membiasakan diri dengan kondisi, hak, kewajiban dan tanggung jawab apa yang timbul bagi para pihak dalam proses tersebut. Agar beberapa titik tidak menjadi batu sandungan selama proses berlangsung.
Keuntungan. Anda dapat bertanya kepada agen real estate tertentu mengapa dia lebih baik dari agen real estate lainnya, apa kelebihannya sebagai spesialis real estate.
Ketentuan penjualan. Harus disepakati sebelum penandatanganan, serta kemungkinan situasi harus didiskusikan jika masalah tidak diselesaikan dalam batas waktu yang ditentukan dalam kontrak. Tindakan apa yang akan diambil pada kasus tersebut?
Jumlah objek. Saya menulis sedikit lebih tinggi bahwa situasi normal adalah ketika tidak lebih dari 3-5 objek beroperasi pada waktu yang sama. Atau ini adalah jumlah proyek (pencarian pembelian, persewaan) pada saat permintaan klien.
Dinamika proses. Ditunjukkan oleh makelar barang tak bergerak, itu akan sangat berguna untuk berkomunikasi dengan klien. Seorang makelar barang tak bergerak dapat memberi nasihat tentang kemungkinan perkembangan peristiwa, di mana keputusan akhir mengenai pilihan harus dibuat oleh klien, dan bukan oleh makelar barang tak bergerak (jika tidak, ini mungkin merupakan tekanan pada kepentingan dagangnya sendiri). Dinamika tersebut harus dituangkan dalam laporan makelar barang tak bergerak untuk jangka waktu tertentu.
Kepentingan klien. Dan hanya satu orang yang menjalin hubungan fidusia dengan makelar barang tak bergerak yang menandatangani perjanjian.
Angka penjualan. Saya menyarankan Anda untuk berhati-hati tentang hal ini jika mereka memberi tahu Anda berapa harga jualnya. Seorang profesional dapat mengumumkan harga awal di mana permintaan terhadap objek tersebut dapat diciptakan. Bagaimana dia atau pemiliknya dapat mengetahui (memprediksi) berapa harga properti tersebut akan dijual. Hal yang paling menarik adalah pembeli sendiri mungkin tidak mengetahui berapa besaran ia bersedia membayar untuk barang yang diminatinya.
Biaya layanan. Jika komisi relatif kecil terhadap pasar, maka makelar barang tak bergerak tidak akan mampu memenuhi permintaan terbesar dengan melibatkan rekan kerja dalam penjualan. Hal ini menimbulkan risiko penjualan tidak pada harga pasar maksimal. Miliarder Rockefeller sepertinya berpedoman pada pepatah berikut: “Jangan takut dengan pengeluaran besar, takutlah dengan pendapatan kecil.” Makelar harus membayar upahnya, dan klien harus memahami apa yang dia bayar.
Bagaimana memilih makelar barang tak bergerak saat menjual, membeli dan menyewakan?
Proses pencarian dan pemilihan makelar barang tak bergerak itu sendiri terlihat seperti ini:
Panggilan klien ke makelar, pertemuan dengan makelar barang tak bergerak, menerima jawaban atas pertanyaan dari makelar barang tak bergerak, penerimaan atau tidak metode kerja - dalam kasus positif, kerjasama dengan makelar barang tak bergerak
Bagaimana cara pemilik memilih makelar barang tak bergerak?
Sekarang yang jadi pertanyaan adalah mengenai kerjasama pihak makelar, khususnya dengan pemiliknya. Anda dapat merangkum informasi sebelumnya yang diposting di atas dan menjawab pertanyaan “bagaimana memilih makelar barang tak bergerak saat menjual apartemen, rumah, dan real estat lainnya?”
Jika seorang makelar barang tak bergerak bekerja kira-kira sesuai dengan poin-poin yang tercantum di bawah ini, maka "produk" tersebut setidaknya bagus, "sepatu bot bagus" - Anda harus mengambilnya :)
Makelar perlu bicara 3 skenario utama yang mungkin, dan fokus pada apa yang akan terjadi jika semuanya berjalan pesimis. Misalnya, jika semuanya tidak berjalan sesuai rencana, maka klien akan memutuskan dalam hal ini: menurunkan harga, melanjutkan lebih jauh ke arah yang sama, membekukan penjualan, mencari makelar lain...
Saat menjual, saya pribadi mengikuti aturan ini: biarkan saja dalam beberapa hari pertama panggilan dan permintaan pertama, A di minggu pertama – penayangan pertama dimulai. Jika tidak, saya bertanya pada diri sendiri pertanyaan: “Apa kesalahan saya secara pribadi jika tidak ada permintaan atas objek tersebut?”
Seorang makelar barang tak bergerak perlu menciptakan dan mengakumulasi permintaan atas properti kliennya. Dan klien perlu mengajukan pertanyaan: bagaimana dia akan melakukan ini? Akankah komunitas real estat tertarik pada penjualan tersebut, bagaimana hal itu memotivasi mereka, rencana pemasaran seperti apa yang akan dibuat untuk promosi? Saluran daya tarik apa yang akan digunakan: Internet, media cetak, iklan eksternal?
Seorang makelar barang tak bergerak harus menawarkan persiapan pra-penjualan kepada kliennya untuk meningkatkan “presentasi” properti, yang pada akhirnya dapat meningkatkan biaya akhir.
Jika makelar barang tak bergerak tidak bekerja berdasarkan kontrak tertulis, maka ia tidak bertanggung jawab untuk menutup masalah kliennya.
Seorang makelar barang tak bergerak harus bekerja untuk kepentingan salah satu pihak saja, dengan jujur dan terbuka kepada semua peserta dalam proses tersebut.
Profesional secara sistematis melaporkan dinamika pekerjaan (harian, mingguan). Laporan tersebut mencatat permintaan, pandangan, penawaran balik, sehingga pemilik memahami mengapa ia menyewa agen real estat tertentu yang akan menutup masalah dengan persyaratan yang paling menguntungkan.
Jika makelar barang tak bergerak tidak mengambil langkah penjualan tersebut, maka pertanyaannya adalah - mengapa dia dibutuhkan?
Bagaimana cara pembeli memilih makelar barang tak bergerak?
Sekarang bagi mereka yang mengikuti pertanyaan “bagaimana memilih makelar barang tak bergerak untuk membeli apartemen, rumah, gedung baru dan real estat lainnya?” Saya juga akan mencoba menunjukkan secara singkat poin-poin utama yang harus diperhatikan pembeli.
Hal pertama yang harus diberikan oleh seorang makelar barang tak bergerak kepada klien-pembelinya adalah harga yang memadai untuk properti tersebut pada saat pembelian. Dan objek tersebut harus menjadi yang terbaik di antara analog dalam hal rasio harga-kualitas.
Pembeli tidak boleh berada dalam situasi tekanan psikologis yang mungkin terjadi dari pemilik dan perwakilannya. Selama pemeriksaan dan negosiasi, pihak utama pembeli harus menjadi makelar barang tak bergeraknya.
Seorang makelar barang tak bergerak harus berusaha meminimalkan kemungkinan pemborosan kliennya.
Spesialis harus terlebih dahulu memeriksa ulang dokumentasi properti yang diminati pembeli.
Sebagai aturan, dalam transaksi pembelian dan penjualan real estat, hak untuk memilih notaris diberikan kepada pembeli. Oleh karena itu, makelar properti tertarik untuk memiliki notaris atau memilih spesialis yang dapat diandalkan.
Saat mencari pembelian, jangan membatasi diri Anda pada daftar tertentu; objek harus sesuai dengan preferensi klien, tetapi tidak selalu dengan kepatuhan yang ketat terhadap parameter pencarian awal.
Bagaimana cara memilih makelar barang tak bergerak di persewaan real estat?
Dalam hal ini, pertanyaannya mungkin terdengar seperti ini: “bagaimana memilih agen real estat saat menyewakan real estat?”
Sedangkan untuk sewa, semuanya bisa dianalogikan dengan jual beli. Dimana klien bisa berada di kedua sisi. Lessor bertindak sebagai pemilik, dan penyewa, seperti dalam kasus jual beli, bertindak sebagai “pembeli”.
Dengan beberapa perbedaan, transaksi tidak berakhir dengan pendaftaran ulang kepemilikan, tetapi dengan hak pakai sementara.
Artinya, jika seorang makelar barang tak bergerak bekerja untuk kepentingan pemiliknya, maka ia perlu menyerahkan properti itu (apartemen, rumah, kantor, gedung atau real estat lainnya) sesegera mungkin, dengan harga pasar maksimum.
Dalam hal bekerja untuk kepentingan tuan tanah, makelar barang tak bergerak mencapai kondisi sewa yang paling menguntungkan bagi penyewa kliennya dengan memilih penawaran terbaik di antara properti real estat serupa.
Bagaimana memilih makelar barang tak bergerak di Kyiv?
Mengenai memilih spesialis di Kyiv, tempat pertama yang saya sarankan Anda kunjungi adalah daftar agen penjual dari PSR () yang bekerja di bawah SPP ().
Setelah itu Anda dapat memilih seseorang yang lebih berorientasi pada segmen real estat tertentu, serta di lokasi tertentu (di area tersebut). Semuanya sederhana, namun jumlah spesialis tersebut masih cukup kecil, dibandingkan dengan jumlah seluruh agen penjual di kota Kyiv.
Agen real estat atau agen?
Saya tidak tahu siapa yang lebih baik dan lebih dekat karena pilihan. Jika Anda menghubungi agen real estat swasta, dia secara pribadi bertanggung jawab atas seluruh proses. Jika Anda menghubungi agen, maka, sebagai suatu peraturan, klien akan ditugaskan ke beberapa makelar barang tak bergerak yang ditunjuk oleh bos. Dan kemudian bukan makelar barang tak bergerak, tetapi orang yang menunjuknya, yang akan bertanggung jawab atas kompetensi layanan yang diberikan. Dan klien akan membayar konsekuensinya. Poin ini penting dan patut dipertimbangkan ketika memilih perusahaan makelar atau agen.
kesimpulan
Jelas bahwa pilihannya harus didekati dengan sangat serius, karena menjual real estate tidak berarti menjual gelembung sabun atau es krim di pantai. Dan ketika klien mengatakan bahwa mereka tidak tertarik dengan bagaimana proses pembelian, penjualan atau penyewaan direncanakan, saya sangat tidak mengerti dengan sikap seperti itu. Meskipun saya memahami bahwa sebagian besar pernyataan seperti ini didasarkan pada kerjasama sebelumnya yang tidak terlalu positif dengan perantara. Namun profesional mengikuti jalur paralel dengan kliennya, demi kepentingan bersama. Agar hasilnya maksimal, klien harus sepenuhnya mempercayai spesialis, sehingga bisa dikatakan, menunjukkan semua kartunya.
Lagi pula, memasang iklan di Internet atau di surat kabar tidak memerlukan banyak kecerdasan, tetapi untuk melakukan pekerjaan sedemikian rupa sehingga klien tidak hanya membayar komisi, tetapi berulang kali berterima kasih, meninggalkan ulasan dan rekomendasi positif, maka ini adalah manfaat profesional sejati.
Sebagai analogi, saya akan memberikan Anda sebuah cerita yang akan memberi Anda pemahaman mengapa Anda membutuhkan agen real estat profesional:
Ilmuwan Kapitsa mengunjungi pabrik Simmens dan Schukkert untuk produksi generator. Pemilik pabrik menunjukkan kepadanya sebuah generator yang tidak mau berfungsi, dan menawarinya 1000 mark untuk memperbaikinya. Kapitsa segera menyadari bahwa bantalan pusat miring dan macet, mengambil palu dan memukul rumah bantalan - generator mulai bekerja.
Pelanggan yang bingung meminta faktur untuk pekerjaan yang telah selesai. Kapitsa menulis: "1 pukulan dengan palu - 1 tanda, karena mengetahui di mana harus memukul - 999 tanda."
Menurut pendapat dan pengalaman Anda, klien paling sering datang dari mana?
Kata "makelar barang tak bergerak" muncul dalam bahasa Rusia baru-baru ini, karena profesi ini sendiri tidak ada di Uni Soviet. Di Uni Soviet, fungsinya dilakukan oleh Biro Pertukaran Ruang Hidup, dan berlokasi di Banny Lane di Moskow. Di dekatnya pada tahun 1970-1980an orang dapat bertemu dengan pialang yang terlibat dalam penyelesaian masalah pembelian dan penjualan real estat, tetapi berbahaya untuk menghubungi mereka: kegiatan mereka dapat dihukum pidana. Dengan runtuhnya Uni Soviet, perusahaan swasta pertama muncul yang menawarkan jasa mereka di bidang pembelian, penjualan atau penyewaan real estat, dan karyawan mereka mulai disebut agen penjual (dari bahasa Inggris real estate - real estate). AiF.ru memberi tahu pembacanya tentang fitur-fitur pekerjaan makelar barang tak bergerak dan cara memilihnya.
Bloodhound, mak comblang, diplomat dan pengacara
Secara konvensional, agen penjual dapat dibagi menjadi dua kategori: spesialis yang bekerja di pasar real estat sekunder, dan mereka yang bekerja di pasar primer.
Makelar di pasar sekunder menggabungkan beberapa profesi sekaligus. “Agen yang baik adalah anjing pelacak, pencari jodoh, diplomat, manipulator, pemasar, dan pengacara, semuanya digabung menjadi satu. Ini mempertemukan penjual apartemen dengan pembeli atau pembeli dengan penjual. Pada saat yang sama, ia harus menemukan pilihan terbaik (apartemen atau pembeli) untuk kliennya, melakukan negosiasi dengan kompeten, dan meyakinkan dia bahwa baik “produk” maupun “pembeli” adalah ideal untuk seorang teman, meskipun kenyataannya memang demikian. tidak selalu benar,” yakinnya Dmitry Kotrovsky, wakil presiden perusahaan pengembangan Khimki Group.
Makelar di pasar primer lebih merupakan operator yang menjual beberapa properti yang sedang dibangun, dan perusahaan real estate dapat menjadi “anak” dari perusahaan pengembang, atau mungkin kantor penjualan eksternal dalam proyek tersebut.
Bagaimana menghindari menjadi korban scammers
Makelar harus memiliki dokumen identitas (paspor) dan kartu nama. Tidak diperlukan dokumen khusus. “Agen hanya memberikan informasi, konsultasi, perantara dan layanan serupa dan oleh karena itu bukan merupakan pihak dalam kontrak dan hanya bertanggung jawab atas reputasinya sendiri dan reputasi agen real estat tempat dia bekerja. Oleh karena itu, agar tidak jatuh ke dalam cengkeraman scammers, Anda perlu hati-hati memilih agensi yang diwakili oleh spesialis tersebut. Perlu diperhatikan kantor dan lokasinya, pastikan karyawan tersebut benar-benar sudah bekerja lebih dari setahun,” ucapnya. Kepala Departemen Pemasaran dan Periklanan agensi Azbuka Zhilya Oksana Rusanovich.
“Ada beberapa tanda bahwa seorang makelar adalah penipu atau agen yang tidak bermoral,” saya yakin Sergey Vlasenko, Presiden Perusahaan Realtors “Megapolis-Service”. Menurut dokter spesialis, Anda perlu waspada jika:
1) Agen tidak menawarkan untuk menandatangani perjanjian yang menentukan jangka waktu penjualan apartemen. Dalam hal ini, kemungkinan besar dia akan menawarkan untuk menetapkan harga sedikit di bawah harga pasar untuk penjualan cepat, atau dia akan menunda proses ini untuk waktu yang lama, menunggu saat yang menyenangkan.
2) Makelar mengisyaratkan bahwa dia siap memberikan diskon atas komisinya. Kemungkinan besar ini berarti bahwa karyawan agensi memutuskan untuk melakukan apa yang disebut kesepakatan tersembunyi, dan menjanjikan diskon kepada klien karena komisi yang tidak diterima oleh majikannya. Dalam hal ini, tentu saja, dimungkinkan untuk menghemat uang, tetapi tidak ada pembicaraan untuk meresmikan hubungan. Perjanjian yang dijamin secara hukum memungkinkan klien untuk menerima berbagai layanan dari agensi, termasuk asuransi pertanggungjawaban perusahaan dan apa yang disebut layanan “pasca-penjualan”. Tidak ada gunanya menghemat hal ini.
3) Remunerasi atas jasa makelar barang tak bergerak ditetapkan jauh lebih rendah dari harga pasar rata-rata. Biasanya, dumping dilakukan oleh broker swasta atau agen pemula pada tahap pembentukan profesinya.
4) Makelar mengambil uang dari klien untuk apa yang disebut “biaya representasi”. Kebetulan makelar memberi isyarat kepada klien bahwa tidak mungkin dilakukan tanpa biaya tambahan, selain komisi, untuk menyelesaikan transaksi: antrian di kantor pendaftaran agar dokumen tidak “dibungkus”, untuk mempercepat proses , dll. Mungkin ada banyak argumen kosong seperti itu. Namun tidak mungkin untuk memeriksa untuk apa sebenarnya uang itu dibelanjakan. Aturan emasnya adalah bahwa semua pengeluaran “tak terduga” berasal dari komisi yang disepakati, dan bukan di atasnya.
Dari mulut ke mulut
“Berbeda dengan pasar sekunder, ketika membeli gedung baru, seseorang tidak memilih agen real estat tertentu, tetapi perusahaan besar. Dari sudut pandang ini, yang penting adalah portofolio proyek apa yang telah dilaksanakan perusahaan, yaitu seberapa banyak pengalaman yang dimiliki agen real estat. Sebuah perusahaan yang memiliki portofolio proyek yang besar dengan berbagai format dan kelas dapat dipandu ketika memilih objek untuk klien bukan berdasarkan kemampuannya melainkan berdasarkan keinginannya,” percaya Lyubov Druzhinina, direktur eksekutifEst- A- Tet.
Saat menjual apartemen di pasar sekunder, metode promosi dari mulut ke mulut tetap menjadi metode terbaik dan terbukti. “Jika Anda membeli apartemen di pasar sekunder, maka, biasanya, apartemen tersebut sudah dijual dengan opsi “makelar dijual”, yaitu, Anda tidak perlu memilih - penjual sudah memilihnya. Jika Anda mencari agen real estat untuk menjual apartemen Anda, maka pilihan terbaik adalah dari mulut ke mulut, rekomendasi yang sudah teruji pengalaman dari kerabat, kolega, dan teman,” kata Dmitry Kotrovsky.
Jika teman Anda tidak bisa merekomendasikan agen terpercaya, maka Anda perlu menganalisis pasar dan memilih perusahaan yang paling berpengalaman dan mapan.
Harga
Saat ini, tarif rata-rata makelar barang tak bergerak adalah 2% dari nilai properti yang menjadi subjek transaksi. “Namun, perusahaan juga memiliki tarif sosial yang menetapkan biaya tetap untuk layanan. Pensiunan, pelajar, dan personel militer memiliki tarif masing-masing. Ada program untuk keluarga besar dan muda. Biaya layanan mulai dari 85.000 rubel. Ini adalah tarif Ekonomi yang ditujukan bagi mereka yang sudah menemukan pembeli atau penjual apartemennya. Dan makelar barang tak bergerak membantu menyusun kontrak dan melakukan penyelesaian bersama dengan benar,” kata kepala departemen real estat kota dari perusahaan NDV-Real Estate, Svetlana Birina.