Pitanje je uvijek relevantno za one koji se planiraju baviti razmjenom, kupnjom, prodajom nekretnina, ali ne nalaze snage da se samostalno nose s birokratskom birokratijom i drugim gnjavažama povezanim s ovim pitanjem.
Dakle, odlučili ste svoje stambene probleme povjeriti stručnjaku. Ali kako ga pronaći? Danas u Moskvi postoji više od tisuću agencija za nekretnine, a da ne spominjemo ogroman broj privatnih posrednika. Kad otvorite bilo koje novine o nekretninama, vidjet ćete mnogo oglasa za usluge nekretnina. Kako se ne izgubiti u ovom protoku informacija?
Najnepametnije bi u takvoj situaciji bilo pouzdati se u slučajnost i otići kod onoga čiji vam se oglas jednostavno više svidio zbog teksta ili dizajnerskog rješenja. Uostalom, pogreške u prometu nekretnina često su nepopravljive. Stoga je bolje imati malo strpljenja i uključiti se u sustavnu potragu.
.Preporuke.
Prema statističkim istraživanjima, prva stvar koju ljudi učine kada pomisle na rješavanje stambenog pitanja je da se obrate prijateljima i poznanicima. Većina ljudi svog posrednika za nekretnine traži preko preporuka prijatelja i poznanika. I zapravo, zašto ne iskoristiti već “akumulirano” iskustvo drugih. Kako zvuči slogan velike tvrtke za nekretnine? “Preporučuju nas prijateljima”? Dakle, svaki dobar trgovac nekretninama može primijeniti ovu frazu: oko 60% klijenata brokera ili brokerskog ureda traži pomoć na preporuku prijatelja ili poznanika. A ako su vaši prijatelji nedavno uspješno "izveli" razmjenu/kupnju/prodaju stanova preko posrednika, smatrajte se vrlo sretnim: nazovite ih i "uzmite" telefonski broj stručnjaka.
Ako vam nitko nije preporučen, nemojte očajavati. Pažljivo pogledajte novinske oglase. (po mogućnosti datoteka određene publikacije, na primjer, novine "Iz ruke u ruku"). Unatoč negativnom stavu prema oglašavanju u društvu, ono je prvenstveno informacija. Samo ga trebate znati ispravno analizirati. Sam tekst u oglasima dosta je monoton - popis usluga, ponekad i slogan. Ali evo što trebate pomnije pogledati.
Broj dozvole.
Tvrtka najčešće u oglasima navodi svoj broj licence. Dobro je ako je ova brojka u prvih dvjesto. To znači da vaši brokeri rade dugo - najmanje pet godina. I sve to vrijeme radi besprijekorno. Uostalom, licenca se “obnavlja” svake godine. A ako povijest agencije bude pokvarena bilo kakvim nezakonitim incidentom, jednostavno se neće obnoviti. Čak i ako agencija uspije “zataškati” nemilu priču, dobiva drugu licencu. Ali više neće biti “jedna od prvih”.
Količina oglašavanja također je informacija.
Od broja do broja, oglašava li tvrtka istu veličinu već nekoliko godina? To znači da je njegov položaj prilično stabilan. Je li neka tvrtka započela s "modulima" velikih dimenzija (oglasi unutar kutija), a zatim ih smanjila? Vjerojatno je da tvrtka trenutno prolazi kroz teška vremena. Za uspješnu tvrtku koja poštuje sebe, troškovi oglašavanja mogu se samo povećati.
Mjesto.
Pogledajte gdje se nalazi ured tvrtke - uostalom, tamo morate otići. Usput, lokacija agencije vrlo je važna s druge točke gledišta: u većini slučajeva tvrtka aktivno radi u obližnjim područjima. To se, naravno, ne odnosi na velike agencije čije su poslovnice posvuda. Ali češće nego ne, trgovci nekretninama dobro poznaju tržišnu situaciju u "svojem" području.
Ovo je posebno korisno ako prodajete stan ili ga planirate kupiti u vrlo specifičnom području. Općenito, u posljednje vrijeme, iz mnogih općinskih mjenjačnica i jednostavno inicijativom pojedinaca, formirane su agencije za nekretnine specijalizirane za promet nekretninama na određenom području. Ova "uska specijalizacija" pomaže im da prežive pored čudovišta svijeta nekretnina, čije osoblje uključuje više od tisuću ljudi. Ti su ljudi u pravilu jako dobro informirani o stanju cijena na “njihovom” području. Dakle, oni će se zaista potruditi da vaš stan prodaju po višoj cijeni, a kupe ga po nižoj.
Besplatne konzultacije.
Ukoliko je ova vrsta usluge navedena u oglasu, svakako je iskoristite. Uostalom, ovo je izvrsna prilika da se upoznate s atmosferom agencije, s ljudima koji tamo rade. Komentari voditelja odjela agencije za nekretnine "White City":
- Kada prvi put zovete agenciju koju ste odabrali, poželjno je da s vama razgovara broker, a ne dispečer. Po mom mišljenju, ovo je najuvjerljiviji dokaz ozbiljnog odnosa tvrtke prema klijentu - ne povjeriti prvi razgovor osobi koja je s profesionalnog stajališta nepismena.
Reci mi koliko ćeš uzeti i reći ću ti tko si.
Bilo bi dobro da se telefonom raspitate o agencijskim provizijama. To će vam pomoći da shvatite koliko su iskreni ljudi s druge strane linije. Budući da usluge posrednika koštaju približno istih 5% transakcije (iznos "naknada" posrednika u iznosima bit će naveden na kraju članka). Ako vam kažu manji iznos, npr. 2%, to uopće ne znači da preostale “kamate” neće završiti u džepovima tvrtke. Jednostavno nećete znati za to.
Često, posebno u transakcijama usmjerenim na socijalno ugrožene slojeve stanovništva, kao što su zamjene iz većeg područja u manje, preseljenje u manje prestižno područje ili u Podmoskovlju, trgovci nekretninama kažu: „Nećemo vam ništa uzeti. .” Ali, naravno, svjesni ste da se ove riječi ne mogu shvatiti doslovno: ipak se ne obraćate dobrotvornoj, već komercijalnoj instituciji. Stoga nitko neće raditi za vas besplatno. Agencija štiti interese naručitelja njezinih usluga. I u isto vrijeme, realtors ne lažu u ovom slučaju. Nećete platiti novac u gotovini; automatski će vam se oduzeti nakon završetka transakcije. A budući da su sve ove transakcije s nekretninama osmišljene da osoba dobije dodatnu naknadu za višak stambenog prostora ili promjenu površine, tada će vaša dodatna uplata biti jednaka stvarnom iznosu "minus" postotak agencije.
Ipak, bolje je ne pokazivati neovisnost - u operacijama ove vrste bolje je ako iza sebe imate uglednu organizaciju. Uostalom, izraz "socijalno ugroženi" segmenti stanovništva često znači "bez obrane". A bavljenjem “amaterstvom” ili obraćanjem za pomoć “ljubaznim” crnim mešetarima možete ostati bez životnog prostora i bez nadoplate.
Profesionalci s velikim slovom.
Riječ je o agentima s osobnom brokerskom licencnom karticom koju izdaje moskovska vlada nakon odgovarajuće ovjere. Irina Perkovskaya kaže:
- Mnogi stručnjaci koji rade na tržištu nekretnina sanjaju o dobivanju kartice licence osobnog posrednika. Dobra agencija samo potiče svoje zaposlenike da to čine. Od 100-150 agencijskih zaposlenika (broj tipičan za tvrtke srednje veličine, bez nedostataka i "diva" i "patuljaka" u svijetu nekretnina), oko 30% mora imati osobnu licencnu karticu.
MAGR, RGR i drugi.
- Zašto odabrati njega, trgovca nekretninama? Nazvao sam MAGR - to je ugledna organizacija. Oni će nekoga preporučiti.
Doista, preporučili bi ga. Jedna od njegovih članica (u MAGR-u je ukupno oko 60 agencija). Općenito, cilj ove organizacije je bio plemenit - kada je naše zakonodavstvo bilo nesavršeno, ona je bila "arbitar" između agencija, i moramo joj odati priznanje - pošteno je sudila. Međutim, zašto u prošlom vremenu? I sad on sudi. Istina, danas nam je zakonodavna baza sasvim pristojna, ali sudska odugovlačenja plaše ne samo obične građane, već i pravne osobe, pa MAGR-ovci radije sve međusobne odnose rješavaju na MAGR-ovom “sudu”.
Ali to je poanta: "međusobno." Ako je vaša agencija članica MAGR-a, ali njezini prekršitelji nisu, tada će se svi nesporazumi morati riješiti na uobičajeni način. Dakle, članstvo u MAGR-u, naravno, ukazuje na dobru reputaciju vaše agencije, ali nepostojanje takve ni u kojem slučaju ne treba smatrati dokazom profesionalne insolventnosti brokera. Štoviše, nisu svi brokeri spremni platiti vrlo značajne naknade samo da bi bili na listama brojnih cehova i udruga. Sjećam se da sam od jednog šefa male agencije za nekretnine čuo sljedeće riječi:
- Da, ove udruge? Što oni rade? Uglavnom skupljaju se članarine. Ponekad i sam poželim organizirati nekakav ceh ili udrugu. Dobar način da zaradite na prestižu.
Koja je agencija bolja: velika ili mala?
Mnogi ljudi postavljaju ovo pitanje.
Velike agencije su pouzdanije u smislu da među njima gotovo sigurno neće biti prevarantskih tvrtki kojima je najdraža shema djelovanja skupiti novac i nestati. Divovi jednostavno nisu u stanju suzbiti svoje aktivnosti ni u tjedan-dva, a kamoli u dva-tri dana.
Što nije u redu s divovima? Da, sa svojim napuhanim osobljem. Jedna osoba će razgovarati s vama telefonom. Drugi je provjeriti dokumente za stan. Treće je da vam izabere opciju, četvrto je pokazati je, peto je položiti novac u banku? I tako dalje. Komentari Irine Perkovske:
- Takvim procesom rada gubi se individualnost transakcije. Pritom, u svakom konkretnom slučaju potrebno je uzeti u obzir mnoštvo različitih čimbenika: stanje stana, broj uknjiženih stanova, pogled s prozora, tajne i očite prednosti i nedostatke stambenog prostora, i konačno, ljudski faktor. A ako se aktivnosti agencije stave u pogon, njezini zaposlenici jednostavno izgube iz vida mnoge detalje.
Što se tiče malih agencija, one su uglavnom siromašne. Stoga si ne mogu priuštiti dobre odvjetnike i agentima osigurati stručno obrazovanje.
Pojedinačni brokeri.
Najvjerojatnije nije mudro kontaktirati ih bez preporuke prijatelja ili poznanika. Naravno, među takvim ljudima ima puno više profesionalaca nego prevaranata, ali rizik je prevelik. Uostalom, čak i ako se osoba iz agencije za nekretnine koja radi s vama nađe u teškoj situaciji, iza sebe ima profesionalnost mnogih drugih zaposlenika. Samostalno “plivanje” isključuje mogućnost takve “sigurnosne mreže”.
Zaposlenici nekih agencija za nekretnine ponekad nude ovaj potez: neke se transakcije provode prema uobičajenoj shemi, neke - samostalno, to jest, bez sklapanja ugovora, zahtijevajući plaćanje samo za svoje usluge (bez odbitaka agenciji), što, naravno, košta klijenta red veličine jeftinije od uobičajenih "brendiranih" "poslova". Zamislite da ste uštedjeli 10 tisuća kuna za razmjenu iz manjeg prostora u veći. Agencija će vam, recimo, takve usluge naplatiti dvije tisuće, a običan zaposlenik, ako s njim radite direktno, 200-400 dolara, ovisno o složenosti razmjene. Nije teško izračunati da vam u prvom slučaju ostaje 8 tisuća dolara za dodatni snimak, au drugom - 9800-9800 dolara. Uz prosječnu cijenu po metru od 650 dolara, to znači najmanje 2,5 m2. dodatni stambeni prostor, stotka s obzirom na našu kvadraturu i nije tako malo. A budući da u ovoj vrsti posla broker koristi kanale i veze koje je razvila agencija, rizik u takvim slučajevima je sveden na minimum.
Ali ova vrsta suradnje nudi se samo onim ljudima koji dolaze od bivših klijenata - uostalom, ako agencija sazna za takve "lijeve" transakcije, broker će izgubiti posao. Dakle, ako ste osoba s ulice, ima li ikakve štete u tome da možete iskoristiti ovo “know-how” naših običnih trgovaca nekretninama?
Sporazum.
Ako ste već odabrali agenciju i stigli u ured, obratite pozornost na uzorak ugovora. Irina Perkovskaya kaže:
- Ako vam je agencija dala standardni ugovor na jednom listu, bolje je da ga napustite. Zapravo, ugovor mora uzeti u obzir mnoge nijanse; često ga odvjetnici tvrtke moraju dopuniti i preraditi u skladu sa svakom situacijom. Inače, tvrtka mora imati najmanje dva odvjetnika.
Prosječne provizije danas su otprilike sljedeće:
Prodaja - 1000-1500 $,
Zamjena - 2000-2500 $,
Dizajn gotovih opcija - 500 dolara.
Neki ljudi, naravno, uzimaju više, neki manje. Ali moj savjet je da ne štedite na kvaliteti.
RussianRealty, Maria Galitskaya
Mnogi ljudi koji su planirali kupnju ili prodaju stana obraćaju se privatnim posrednicima (mešetarima), kao i tvrtkama za nekretnine. Naravno, ne treba zaboraviti da će cjelokupni uspjeh takve suradnje izravno ovisiti o tome koliko ste ispravno odabrali posrednika za nekretnine.
Sam po sebi pažljiv odabir, provjera, pregovori i sama transakcija su postupci koji zahtijevaju dugu i detaljnu komunikaciju s odabranim posrednikom. Ipak, kako napraviti pravi korak u odabiru stručnjaka za nekretnine?
Kada birate posrednika za nekretnine, morate se osloniti na svoj instinkt, jer čovjek ponekad dosta stvari dobro prepozna zahvaljujući svojoj intuiciji. Ovo mišljenje podržavaju i psiholozi. Nerijetko se mnogi prodavači ili kupci stanova odlučuju za stručnjaka na temelju preporuka prijatelja i poznanika. U takvim slučajevima nije suvišno razumjeti jesu li oni koji vam ga snažno preporučuju obavili bilo kakve transakcije nekretninama s ovim posrednikom.
Prije svega trebate prihvatiti posrednika kao partnera s kojim će vam biti lako surađivati. Nažalost, ljudi nemaju dovoljno slobodnog vremena, iskustva, kompetencije, snage ili potpunog pristupa bazi podataka da samostalno obave takav zadatak brzo i učinkovito (što na našem materinjem jeziku znači “kvalitetno”). Zato se za pomoć morate obratiti tvrtkama za nekretnine, a ponekad i hipotekarnim tvrtkama.
Odabranom posredniku prepuštate sve upute za odabir raznih varijanti na tržištu nekretnina, ugovaranje ugovora i druge poslove vezane uz potporu kupoprodaje nekretnina. Dio odgovornosti se automatski dodjeljuje njemu, međutim, vi niste ništa manje odgovorni. Budući da ste vi ti koji inicijalno birate posrednika (partnera). Može se dogoditi da će trgovac nekretninama kojeg odaberete raditi s vama cijeli život za potrebe usluga vezanih uz nekretnine.
S vremena na vrijeme tržište nekretnina prolazi kroz uspone i padove, uklj. zbog kriznih pojava (kao što je pad kupovne moći ili pad potražnje na jednom tržištu nekretnina zbog prelaska interesa na drugo). Stoga je važno da prodavatelj, kada bira posrednika ili agenciju za nekretnine, zamisli gdje nalazi kupce i koliko se često kupci pokažu “vrućima”. Za svakog prodavatelja nekretnina važno je u kratkom roku zatvoriti pitanje prodaje nekretnine.
Povjerenje u trgovca nekretninama glavna je stvar u izgradnji partnerstva. Kako možete prepoznati osjećaj povjerenja u sebe prema agentu za nekretnine?
Najvažnija stvar i prva stvar koja bi trebala biti prisutna u komunikaciji s posrednikom je smirenost. Također je važno da u prvom razgovoru s njim postoji neka ravnoteža između govora i slušanja. Ne biste trebali imati stalni osjećaj da je ta ravnoteža jako nagnuta prema jednom od vas.
U pravilu, dobrom trgovcu nekretninama koji je vaš partner jako je stalo do onoga što vas zanima. Vrlo je pažljiv prema svim vašim željama, trgovac nekretninama vodi bilješke s vašim zahtjevima. Trenutačno se mnogi trgovci nekretninama ne zamaraju detaljnim odabirom nekretnina izravno prema željama kupca i često počinju nuditi sve opcije koje im se nađu pri ruci, pripisujući sve nedostatku klijentove točne ideje o željenoj nekretnini. .
Još jedan znak vašeg povjerenja u svog partnera posrednika nekretninama je da imate želju raditi s tim partnerom u budućnosti. Neki stručnjaci pozivaju i na promatranje neverbalne strane komunikacije. Ovdje je bitno sviđa li vam se njegov glas, boja, maniri i brzina govora. Ima li trgovac nekretninama ikakvih sličnosti s vama ili je vaša potpuna suprotnost? Koliko vam se ukusi poklapaju? Ne smijemo zaboraviti da je odabir nekretnine prilično ozbiljna stvar.
Dešava se da se već pri prvoj komunikaciji s agentom za nekretnine pojavi osjećaj unutarnjeg neprijateljstva, neka vrsta otuđenja; ako vam se nije svidio njegov način razgovora, ponašanje ili glas, onda je bolje potražiti druge partnere.
Prilikom odabira posrednika za nekretnine morate obratiti pozornost na jednu točku - ako iznenada govori o svojim nedavnim transakcijama, oslobađajući se svake odgovornosti za pogreške, onda je to prvi znak da ne biste trebali kontaktirati takvog posrednika, jer uopće ponekad partnerstvo dopušta podjelu odgovornosti.
Koja pitanja postaviti trgovcu nekretninama?
Zadatak je da sami odaberete posrednika koji će vam biti partner. Da biste to učinili, morate započeti s pitanjima koja su usmjerena na procjenu vašeg budućeg partnera. Imate svako pravo reći agentu za nekretnine da tražite dobrog posrednika i trebate postaviti nekoliko važnih pitanja prije donošenja odluke. Prvo, morate znati da uopće niste obavezni odabrati onoga tko je sada nasuprot vas. Koja su pitanja najbolja za postaviti? Oni mogu biti vrlo različiti. Što vas najviše brine, na temelju vaših osobnih zahtjeva i pogleda na život. Da biste to učinili, možete unaprijed izraditi popis pitanja koja vas zanimaju. One će se ticati odnosa s posrednikom nekretnina i svih poslova koji su mu dodijeljeni.
Što onda?
Ako ste u potpunosti zadovoljni svim odgovorima posrednika i osjećate se dobro s njim, slobodno započnite suradnju. Ako još niste sigurni, bolje je zatražiti malo vremena da ponovno sve pažljivo odvagnete. Posrednik za nekretnine možda želi znati što vas brine i kako vam može pomoći. A ovo je znak brige.
Kako odabrati pravog posrednika, dobrog i pouzdanog? Što je bolje: odabrati privatnog posrednika ili agenciju za nekretnine? Kojeg posrednika odabrati: zgodnog ili pametnog? Gdje ga možete izabrati i koliko ga trebate platiti? A koje će prednosti biti u radu s agentom za nekretnine ako sva pitanja možete riješiti sami?
Gdje? Traži izvore
Preporuke i recenzije (prijatelji, poznanici, rodbina, zaposlenici)
Prvo mjesto gdje bih vam savjetovao da tražite posrednika je među svojima, bolje od bilo kojeg oglasa
Osobno iskustvo rada s agentom za nekretnine
Ako je bio pozitivan, onda je logično ponovno se obratiti istom stručnjaku
Kontakt podaci u oglašavanju, na bannerima
U ovom slučaju, bolje je obratiti pozornost na osobne kvalitete posrednika
Internet (Google i Yandex pretraga, forumi, YouTube, društvena mreža)
Gdje, gdje i online izbor je neograničen, ali u isto vrijeme, također je bolje prvo proučiti stručnjaka
Tiskane publikacije: novine, časopisi, katalozi
U člancima, vijestima, podacima o registraciji...
Posjet uredu
Možete pronaći onaj najbliži vašem domu ili poslu
Oglašavanje
Na internetu, u tisku, na vanjskim medijima i drugim medijima
Na što klijent treba obratiti pozornost?
Iskustvo
Realtor može raditi 10 ili 20 godina, ali neće imati popis lojalnih klijenata koji će mu se ponovno obratiti. Odnosno, iskustvo ne znači uvijek uspjeh u zatvaranju problema. Čini se da takvi stručnjaci služe svojoj ulozi i to je to; nemaju cilj izgraditi odnos povjerenja sa svojim klijentima. Ali iskustvo je skupo.
A u isto vrijeme, “mladi ljudi” koji rade par godina mogu bolje odgovoriti na pitanja. Najvjerojatnije je to zbog prethodnog iskustva stečenog u drugim područjima poslovanja.
Ali ipak, savjetujem vam da u početku obratite pozornost na osobne kvalitete.
Licenciranje
Nije obavezno danas u Ukrajini i nije uvijek pokazatelj profesionalnosti, kako se mnogima može činiti. Ali u ovom slučaju možda postoji neka prednost. Budući da stručnjak sam vodi brigu o svom stručnom imenu, jedna od potvrda njegovih stručnih kvaliteta može biti prisutnost njegovih podataka u registru tržišnih stručnjaka.
Ali u isto vrijeme, osobno poznajem mnoge izvrsne trgovce nekretninama, bez raznih regalija, titula i prisutnosti raznih vrsta certifikata.
Segmentacija i mjesto rada
I u profesionalnom okruženju još uvijek se vode rasprave i rasprave o tome kako najbolje raditi: na određenom području, u određenom segmentu, specijalizirati se samo za prodaju ili najam ili biti univerzalni posrednik nekretnina? Odnosno, biti stručnjak uskog profila ili ne?
I prvi i drugi slučaj imaju pravo na život. Budući da postoji mnogo primjera uspješne implementacije svojih profesionalnih strana u obje opcije.
Pitanja za trgovca nekretninama
Za početak, klijent se prvo mora posavjetovati s agentom za nekretnine o "mogućnostima" drugog za rješavanje problema sličnih zahtjevu klijenta.
Zatim, preporučio bih klijentu da posredniku postavi pitanje - za što taj posrednik dobiva proviziju (naknadu)? Ako postoje odgovori u stilu: „za pravnu podršku“, „velika baza podataka o objektima“ i druge besmislice, savjetujem klijentima da nastave tražiti stručnjaka.
Klijent mora postaviti što je moguće više pitanja trgovcu nekretninama kako bi se stvorila cjelokupna slika o njemu kao stručnjaku koji može riješiti problem. Što više pitanja, više odgovora i više razumijevanja o primjerenosti posrednika u kupoprodaji nekretnine, uz moguće stvaranje dodatne vrijednosti nekretnine.
Klijent mora sam odlučiti: treba li mu uopće agent za nekretnine? Za što? Što očekivati od agenta za nekretnine?
Ako klijent očekuje da trgovac nekretninama ima nekakvu magičnu bazu klijenata, onda te mogu razočarati; Klijenti ili zatvaraju svoja pitanja i nestaju s takvih popisa, ili to ukazuje na nedostatak profesionalnosti posrednika koji ima slične baze podataka sa "zaglavljenim" klijentima. Iznimke su rijetke, a tiču se investitora i slučajeva razmjene. No, kao što praksa pokazuje, neki klijenti očekuju da će njihove nekretnine privući pozornost nekih istočnih šeika, te s određenom nadom pitaju za takve baze klijenata.
Klijent mora pitati i razumjeti ima li posrednik dovoljno vremena za rad s određenim objektom, ovim konkretnim klijentom, ili će posrednik već imati 10., 100., 1000. objekt u svojoj bazi podataka i neće se baš naprezati ili brinuti za konkretnog objekta. Za normalan rad stručnjaka i punopravni marketing, posrednik ne može imati više od 3-5 objekata u isto vrijeme (s iznimkama do 10).
Još jednom o bazama podataka i pravnim uslugama - ako trgovci nekretninama na ovaj način pokazuju svoje prednosti, treba li to klijentu? Možda samo trebamo angažirati odvjetnika i sami predati oglase? Trgovac nekretninama ne smije samo postavljati oglase i biti pokriven odvjetnicima u tvrtki.
Cijena objekta
Prenapuhana očekivanja cijena glavni su razlog neprodaje, kašnjenja u vremenu i često izgubljene dobiti za vlasnika. Da biste stvorili potražnju za objektom, potrebno je formirati ispravnu početnu cijenu, na temelju statistike nedavne prodaje analoga, dostupnosti potražnje danas, kao i analitike o ponuđenim objektima u trenutku određivanja cijena.
Mnogi trgovci nekretninama iskorištavaju ovaj trenutak, povode se za “željama i očekivanjima” klijenta, čime pokazuju da tržište nije zainteresirano za nekretninu. Dakle, naknadno snižavanje cijene koja je prije mogla biti viša, a uz gubitak vremena, a možda i nekoliko potencijalnih klijenata.
Neki vlasnici žele telefonom saznati cijenu (cifru) od posrednika, odnosno tko kaže najviše, s njim će raditi. Kao da bi trgovac nekretninama kupio nekretninu. Trgovac nekretninama nije kupac, on može opisati sliku onoga što se događa na tržištu, to je u njegovoj moći. A ponekad su, kao što čitate na internetu, za sve krivi trgovci nekretninama. Za vlasnika - jer cijene padaju, za kupce - jer cijene rastu. To jest, stanje gospodarstva i druge okolnosti, osim za realtors, ne utječu na cijene. smiješno.
Nijanse i detalji na popisu usluga posrednika
Sporazum. Prije potpisivanja, klijent se treba upoznati s uvjetima, pravima, obvezama i odgovornostima koje proizlaze za strane u procesu. Kako neke točke ne bi postale kamen spoticanja tijekom procesa.
Prednosti. Možete pitati određenog posrednika za nekretnine zašto je bolji od drugih posrednika za nekretnine, koje su mu prednosti kao stručnjak za nekretnine.
Uvjeti prodaje. Mora se dogovoriti prije potpisivanja, kao i raspraviti moguće situacije ako se pitanje ne zatvori u rokovima navedenim u ugovoru. Koje će se radnje poduzeti u ovom slučaju?
Broj objekata. Napisao sam malo gore da je normalna situacija kada nema više od 3-5 objekata u radu u isto vrijeme. Ili je ovo broj projekata (traženje za kupnju, najam) u trenutku zahtjeva klijenta.
Dinamika procesa. Prikazan od strane posrednika, bit će značajno koristan za komunikaciju s klijentom. Posrednik za nekretnine može savjetovati o mogućem razvoju događaja, pri čemu konačnu odluku o izboru treba donijeti klijent, a ne posrednik (u suprotnom to može biti pritisak u vlastitim trgovačkim interesima). Dinamika mora biti izražena u izvješću posrednika za određeno razdoblje.
Interesi klijenata. A samo onaj s kojim je trgovac nekretninama izgradio fiducijarni odnos potpisao je ugovor.
Brojka prodaje. Savjetujem vam da pripazite ako vam kažu za koliko ga možete prodati. Stručnjak može objaviti početnu cijenu po kojoj se može stvoriti potražnja za predmetom. Kako on ili vlasnik mogu znati (predvidjeti) za koliko će se nekretnina prodati. Najzanimljivije je to što sam kupac možda ne zna koliko će biti spreman platiti za predmet koji ga zanima.
Troškovi usluga. Ako je provizija mala u odnosu na tržište, trgovac nekretninama neće moći zadovoljiti najveću potražnju uključivanjem kolega u prodaju. To stvara rizik da prodaja ne bude po maksimalnoj tržišnoj cijeni. Milijarder Rockefeller kao da se vodio izrekom: “Ne boj se velikih troškova, boj se malog prihoda.” Trgovac nekretninama mora odraditi svoju naknadu, a klijent mora razumjeti što plaća.
Kako odabrati posrednika pri prodaji, kupnji i najmu?
Sam proces traženja i odabira posrednika izgleda otprilike ovako:
Poziv klijenta posredniku(ima), sastanak s posrednikom(ima), dobivanje odgovora na pitanja od posrednika, prihvaćanje ili neprihvaćanje metoda rada - u pozitivnom slučaju suradnja s posrednikom
Kako vlasnik može izabrati posrednika za nekretnine?
Sada je pitanje suradnje posrednika, konkretno s vlasnikom. Možete sažeti prethodno objavljene informacije i odgovoriti na pitanje "kako odabrati posrednika pri prodaji stana, kuće i drugih nekretnina?"
Ako trgovac nekretninama radi približno prema sljedećim točkama, navedenim u nastavku, onda je "proizvod" barem dobar, "dobre čizme" - morate ga uzeti :)
Trgovac nekretninama mora razgovarati 3 glavna moguća scenarija, i fokusirati se na ono što će se dogoditi ako sve ispadne pesimistično. Na primjer, ako nije sve išlo po planu, onda će klijent u tom slučaju odlučiti: sniziti cijenu, nastaviti dalje u istom smjeru, zamrznuti prodaju, potražiti drugog posrednika...
Kod prodaje se osobno držim ovog pravila: pusti ih u prvih par dana prvi pozivi i zahtjevi, A u prvom tjednu – počeli su prvi pogledi. Inače, postavljam si pitanje: “Što sam ja osobno pogriješio ako nema potražnje za predmetom?”
Trgovac nekretninama treba stvoriti i akumulirati potražnju za nekretninom svojih klijenata. I klijent treba postaviti pitanja: kako će to učiniti? Hoće li nekretninska zajednica biti privučena prodajom, kako će ih motivirati, kakav će se marketinški plan napraviti za promociju? Koji će se kanali privlačenja koristiti: internet, tisak, vanjsko oglašavanje?
Trgovac nekretninama mora ponuditi svom klijentu pripremu prije prodaje kako bi poboljšao "prezentaciju" nekretnine, što u konačnici može povećati konačni trošak.
Ako trgovac nekretninama ne radi prema pisanom ugovoru, tada ne preuzima odgovornost za zatvaranje pitanja svog klijenta.
Realtor mora raditi u interesu samo jedne od strana, a pritom biti pošten i otvoren prema svim sudionicima u procesu.
Stručnjak sustavno izvještava o dinamici rada (dnevno, tjedno). Izvješće bilježi zahtjeve, poglede, protuponude, zahvaljujući kojima vlasnik razumije zašto je angažirao točno određenog posrednika koji će zatvoriti problem po najpovoljnijim uvjetima.
Ako realtor ne poduzme takve korake za prodaju, onda je pitanje - zašto je on potreban?
Kako kupac može izabrati posrednika za nekretnine?
Sada za one koji prate pitanje "kako odabrati posrednika za kupnju stana, kuće, novogradnje i drugih nekretnina?" Također ću ukratko pokušati prikazati glavne točke na koje bi kupac trebao obratiti pozornost.
Prvo što trgovac nekretninama mora osigurati svom klijentu-kupcu je primjerena cijena nekretnine u trenutku kupnje. A objekt mora biti najbolji među analogima u smislu omjera cijene i kvalitete.
Kupac ne bi trebao biti u situaciji mogućeg psihičkog pritiska vlasnika i njegovih predstavnika. Tijekom razgledavanja i pregovora glavna strana kupca trebao bi biti njegov posrednik.
Trgovac nekretninama trebao bi nastojati svesti na najmanju moguću mjeru moguće rasipanje svog klijenta.
Stručnjak prvo mora još jednom provjeriti dokumentaciju za nekretninu za koju je kupac zainteresiran.
U kupoprodajnom prometu nekretnina pravo izbora javnog bilježnika u pravilu ima kupac. Stoga je realtor zainteresiran za bilježnika ili njihov izbor pouzdanog stručnjaka.
Prilikom traženja kupnje nemojte se ograničavati na neki popis, objekti moraju odgovarati željama klijenta, ali ne uvijek uz strogo pridržavanje početnih parametara pretraživanja.
Kako odabrati posrednika za iznajmljivanje nekretnina?
U ovom slučaju, pitanja mogu zvučati ovako: "kako odabrati agenta za nekretnine prilikom iznajmljivanja nekretnina?"
Što se tiče najma, sve se može razmatrati po analogiji s kupnjom i prodajom. Gdje klijenti mogu biti s obje strane. Najmodavac djeluje kao vlasnik, a najmoprimac, kao u slučaju kupoprodaje, djeluje kao "kupac".
Uz određenu razliku, transakcije ne završavaju ponovnom uknjižbom vlasništva, već pravom privremenog korištenja.
Odnosno, ako trgovac nekretninama radi u interesu vlasnika, on mora što prije predati nekretninu (stan, kuću, ured, poslovni prostor ili drugu nekretninu) po najvećoj tržišnoj cijeni.
U slučaju rada u interesu najmodavca, posrednik odabirom najbolje ponude među sličnim nekretninama postiže najpovoljnije uvjete najma za svog klijenta-najmoprimca.
Kako odabrati Realtor u Kijevu?
Što se tiče odabira stručnjaka u Kijevu, prvo mjesto na koje bih vam savjetovao da odete je popis trgovaca nekretninama iz PSR () koji rade pod SPP ().
Nakon čega možete odabrati nekoga tko je više orijentiran na određeni segment nekretnina, kao i na određenu lokaciju (u okolici). Sve je jednostavno, ali broj takvih stručnjaka je još uvijek prilično mali, u usporedbi s ukupnim brojem svih trgovaca nekretninama u gradu Kijevu.
Trgovac nekretninama ili agencija?
Ne znam tko je bolji i bliži po izboru. Ako kontaktirate privatnog agenta za nekretnine, on je osobno odgovoran za cijeli proces. Ako kontaktirate agenciju, tada će klijent u pravilu biti dodijeljen nekom agentu za nekretnine kojeg odredi šef. I tada za kompetentnost pruženih usluga neće biti odgovoran posrednik nekretnina, već onaj tko ga je imenovao. A klijent će platiti posljedice. Ova točka nije nevažna i vrijedi je uzeti u obzir pri odabiru agenta za nekretnine ili tvrtke.
zaključke
Jasno je da izboru treba pristupiti s najvećom ozbiljnošću, jer prodaja nekretnine nije prodaja mjehurića od sapunice ili sladoleda na plaži. A kada klijenti kažu da ih ne zanima kako je planiran proces kupoprodaje ili najma, stvarno ne razumijem takav stav. Iako razumijem da se većina ovakvih izjava temelji na prethodnoj, ne baš pozitivnoj suradnji s posrednicima. Ali profesionalac slijedi paralelni put sa svojim klijentima, u zajedničkim interesima. Da bi rezultat bio maksimalan, klijent mora u potpunosti vjerovati stručnjaku, da tako kažemo, pokazati sve svoje karte.
Uostalom, za postavljanje oglasa na internetu ili u novinama nije potrebna velika pamet, ali odraditi posao na način da klijent ne samo plati proviziju, već se opetovano zahvali, ostavi pozitivne kritike i preporuke, onda je ovo zasluga pravih profesionalaca.
Kao analogiju, dat ću vam priču koja će vam pomoći da shvatite zašto vam je potreban profesionalni agent za nekretnine:
Znanstvenik Kapitsa posjetio je tvornicu Simmens i Schukkert za proizvodnju generatora. Vlasnici pogona pokazali su mu agregat koji nije htio raditi, te mu ponudili 1000 maraka da ga popravi. Kapitsa je brzo shvatio da je središnji ležaj iskrivljen i zaglavljen, uzeo je čekić i udario u kućište ležaja - generator je počeo raditi.
Zbunjeni kupci tražili su račun za obavljeni posao. Kapitsa je napisao: "1 udarac čekićem - 1 marka, za znanje gdje udariti - 999 maraka."
Prema Vašem mišljenju i iskustvu, odakle najčešće dolaze klijenti?
Riječ "realtor" pojavila se u ruskom jeziku relativno nedavno, jer sama profesija jednostavno nije postojala u Sovjetskom Savezu. U SSSR-u je njegovu funkciju obavljao Zavod za razmjenu stambenog prostora, a nalazio se u Banny Laneu u Moskvi. U njegovoj blizini 1970-1980-ih mogli su se susresti mešetari koji su se bavili rješavanjem problema kupnje i prodaje nekretnina, ali bilo je opasno kontaktirati ih: njihove su aktivnosti bile kazneno kažnjive. Raspadom Sovjetskog Saveza pojavile su se prve privatne tvrtke koje su nudile svoje usluge u području kupnje, prodaje ili iznajmljivanja nekretnina, a njihovi zaposlenici su se počeli nazivati realtorima (od engleskog real estate - nekretnine). AiF.ru govori svojim čitateljima o značajkama rada trgovca nekretninama i kako ga odabrati.
Bloodhound, provodadžija, diplomat i odvjetnik
Konvencionalno se trgovci nekretninama mogu podijeliti u dvije kategorije: stručnjaci koji rade na sekundarnom tržištu nekretnina i oni koji rade na primarnom.
Realtor na sekundarnom tržištu kombinira nekoliko profesija odjednom. “Dobar agent pomalo je lovac na krvoproliće, provodadžija, diplomat, manipulator, trgovac i odvjetnik zajedno. On spaja prodavatelja stana s kupcem ili kupca s prodavateljem. Istodobno, mora pronaći najbolju opciju (stan ili kupca) za svog klijenta, voditi kompetentne pregovore i uvjeriti ga da su i "proizvod" i "kupac" idealni za prijatelja, čak i ako je to zapravo nije uvijek točno”, smatra Dmitry Kotrovsky, potpredsjednik razvojne tvrtke Khimki Group.
Realtor na primarnom tržištu više je operater koji prodaje nekoliko nekretnina u izgradnji, a tvrtka za nekretnine može biti "kći" tvrtke za razvoj, ili možda vanjski prodajni ured unutar projekta.
Kako izbjeći da postanete žrtva prevaranata
Posrednik mora imati identifikacijski dokument (putovnicu) i poslovne kartice. Nisu potrebni posebni dokumenti. “Posrednik pruža samo informativne, savjetodavne, posredničke i slične usluge te stoga nije ugovorna strana te odgovara isključivo za svoj ugled i ugled agencije za promet nekretninama za koju radi. Stoga, kako ne biste upali u kandže prevaranata, morate pažljivo odabrati agenciju koju stručnjak predstavlja. Morate obratiti pozornost na ured i njegovu lokaciju, provjeriti radi li ovaj zaposlenik stvarno više od godinu dana,” kaže Voditeljica odjela marketinga i oglašavanja agencije Azbuka Zhilya Oksana Rusanovich.
"Postoji nekoliko znakova da je trgovac nekretninama prevarant ili beskrupulozan agent", siguran sam Sergey Vlasenko, predsjednik korporacije Realtors "Megapolis-Service". Prema stručnjaku, morate biti na oprezu ako:
1) Posrednik ne nudi na potpisivanje ugovor u kojem je određen rok u kojem će se stan prodati. U ovom slučaju, najvjerojatnije će ponuditi da odredi cijenu nešto ispod tržišne za brzu prodaju ili će dugo odgoditi ovaj proces, čekajući sretnu priliku.
2) Trgovac nekretninama nagovještava da je spreman dati popust na svoju proviziju. To najvjerojatnije znači da je zaposlenik agencije odlučio provesti takozvani skriveni posao, te klijentu obećava popust na račun provizije koju njegov poslodavac nije primio. U ovom slučaju, naravno, bit će moguće uštedjeti novac, ali ne može biti govora o formalizaciji odnosa. Pravno osigurani ugovori omogućuju klijentu da od agencije dobije cijeli niz usluga, uključujući osiguranje od odgovornosti poduzeća i ono što se naziva "postprodajnom" uslugom. Na ovome se ne isplati štedjeti.
3) Naknada za usluge agenta za nekretnine postavljena je znatno niže od prosječnih tržišnih cijena. U pravilu, damping provode privatni brokeri ili agenti početnici u fazi formiranja u struci.
4) Trgovac nekretninama izvlači novac od klijenta za takozvane “troškove reprezentacije”. Događa se da trgovac nekretninama nagovijesti klijentu da je nemoguće bez dodatnih troškova, osim provizije, izvršiti transakciju: redovi u matičnom uredu kako se dokumenti ne bi "zamotali", kako bi se ubrzao proces , itd. Takvih praznih argumenata može biti puno. Ali nemoguće je provjeriti na što je zapravo potrošen novac. Zlatno pravilo je da svi “nepredviđeni” troškovi dolaze iz dogovorene provizije, a ne iznad nje.
Od usta do usta
„Za razliku od sekundarnog tržišta, prilikom kupnje nove zgrade osoba ne bira određenog posrednika, već veliku tvrtku. S ove strane važno je koji je portfelj projekata tvrtka već realizirala, odnosno koliko agencija za nekretnine ima iskustva. Tvrtka koja ima veliki portfelj projekata različitih formata i klasa može se pri odabiru objekta za klijenta rukovoditi ne toliko njegovim mogućnostima koliko željama”, smatra Lyubov Druzhinina, izvršna direktoricaprocjena- a- Tet.
Kada prodajete stan na sekundarnom tržištu, usmena predaja ostaje najbolja i provjerena metoda. „Ako kupite stan na sekundarnom tržištu, tada se on u pravilu već prodaje s opcijom „nekretnina na prodaju“, odnosno ne morate birati - prodavatelj ga je već odabrao. Ako tražite posrednika za nekretnine koji će vam prodati stan, onda je najbolja opcija usmena predaja, provjerene preporuke rođaka, kolega i prijatelja”, kaže Dmitry Kotrovsky.
Ako vam prijatelji ne mogu preporučiti agenta od povjerenja, trebate analizirati tržište i odabrati najiskusnije i dobro etablirane tvrtke.
Cijene
Trenutačno je prosječna cijena nekretnine 2% od vrijednosti nekretnine koja je bila predmet transakcije. “Međutim, tvrtka ima i socijalne tarife, koje određuju fiksne troškove usluga. Umirovljenici, studenti i vojna lica imaju svoju tarifu. Postoje programi za velike i mlade obitelji. Cijena usluge počinje od 85.000 rubalja. Riječ je o Ekonomičnoj tarifi, namijenjenoj onima koji su već pronašli kupca ili prodavatelja za svoj stan. A trgovac nekretninama pomaže u sastavljanju ugovora i pravilnom obračunu.” rekla je voditeljica gradskog odjela za nekretnine tvrtke NDV-Nekretnine Svetlana Birina.