Pitanje je uvijek relevantno za one koji se planiraju baviti razmjenom, kupovinom, prodajom nekretnina, ali ne nalaze snage da se samostalno nose s birokratskom birokratijom i drugim gnjavažama u vezi s ovim pitanjem.
Dakle, odlučili ste da svoje stambene probleme povjerite specijalistu. Ali kako ga pronaći? Danas u Moskvi postoji više od hiljadu agencija za nekretnine, a da ne spominjemo ogroman broj privatnih brokera. Kada otvorite bilo koje novine o nekretninama, vidjet ćete mnogo oglasa za usluge nekretnina. Kako se ne izgubiti u ovom toku informacija?
Najnepametnije u takvoj situaciji bilo bi osloniti se na slučajnost i otići do onog čiji vam se oglas jednostavno više dopao zbog svog tekstualnog ili dizajnerskog rješenja. Uostalom, greške u prometu nekretnina često su nepopravljive. Stoga je bolje imati malo strpljenja i upustiti se u sistematsku pretragu.
.Preporuke.
Prema statističkim istraživanjima, prvo što ljudi urade kada pomisle na rješavanje stambenih problema je da se obrate prijateljima i poznanicima. Većina ljudi traži svog agenta za nekretnine preko preporuka prijatelja i poznanika. I zapravo, zašto ne iskoristiti već „akumulirano“ iskustvo drugih. Kako zvuči slogan velike kompanije za nekretnine? “Preporučujemo se prijateljima”? Dakle, svaki dobar agent za nekretnine može primijeniti ovu frazu: oko 60% klijenata brokerske ili brokerske kancelarije traži pomoć na preporuku prijatelja ili poznanika. A ako su vaši prijatelji nedavno uspješno "izvukli" razmjenu/kupovinu/prodaju stambenog prostora preko posrednika, smatrajte da ste sretni: nazovite ih i "dobite" telefonski broj stručnjaka.
Ako vam niko nije preporučen, ne očajavajte. Pažljivo pogledajte reklame u novinama. (po mogućnosti fajl određene publikacije, na primjer, novine „Iz ruke u ruku“). Uprkos negativnom odnosu prema oglašavanju u društvu, ono je prvenstveno informacija. Samo treba da budete u stanju da ga pravilno analizirate. Sam tekst u reklamama je prilično monoton - lista usluga, ponekad i slogan. Ali evo šta trebate bolje pogledati.
Broj licence.
Kompanija najčešće u reklamama navodi broj svoje licence. Dobro je ako je ova brojka u prvih dvije stotine. To znači da vaši brokeri rade dugo - najmanje pet godina. I sve ovo vrijeme radi besprijekorno. Uostalom, licenca se „obnavlja“ svake godine. A ako je povijest agencije narušena bilo kakvim ilegalnim incidentom, ona se jednostavno neće obnoviti. Čak i ako agencija uspije da „zaćuti” neprijatnu priču, dobija drugu dozvolu. Ali ona više neće biti "jedna od prvih".
Količina oglašavanja je također informacija.
Od broja do broja, da li kompanija oglašava istu veličinu nekoliko godina? To znači da je njegova pozicija prilično stabilna. Da li je neka kompanija počela sa velikim "modulima" (oglasi unutar kutija) i onda ih smanjila? Vjerovatno je da kompanija trenutno prolazi kroz teška vremena. Za prosperitetnu kompaniju koja poštuje sebe, troškovi oglašavanja mogu se samo povećati.
Lokacija.
Pogledajte gdje se nalazi ured kompanije - na kraju krajeva, morate otići tamo. Inače, lokacija agencije je vrlo važna sa druge tačke gledišta: u većini slučajeva kompanija aktivno radi u obližnjim područjima. To se, naravno, ne odnosi na velike agencije čije su filijale posvuda. Ali češće nego ne, trgovci nekretninama dobro poznaju tržišnu situaciju u „njihovom” području.
Ovo je posebno korisno ako prodajete stan ili ga planirate kupiti u vrlo specifičnom području. Općenito, nedavno su iz mnogih općinskih odjela za razmjenu i jednostavno na inicijativu pojedinaca formirane agencije za nekretnine, specijalizirane za promet nekretninama u određenoj oblasti. Ova „uska specijalizacija“ im pomaže da prežive pored čudovišta svijeta nekretnina, čije osoblje broji više od hiljadu ljudi. Po pravilu, ovi ljudi su zaista dobro informisani o stanju cena na „svojoj“ teritoriji. Tako da će se zaista potruditi da vaš stan prodaju po višoj cijeni, a kupe po nižoj cijeni.
Besplatne konsultacije.
Ukoliko je ova vrsta usluge navedena u oglasu, obavezno je koristite. Uostalom, ovo je odlična prilika da se upoznate sa atmosferom agencije, sa ljudima koji u njoj rade. Komentari šefa odjela agencije za nekretnine "White City":
- Kada prvi put pozovete agenciju koju ste odabrali, preporučljivo je da s vama razgovara broker, a ne dispečer. Po mom mišljenju, ovo je najuvjerljiviji dokaz ozbiljnog stava firme prema klijentu - ne povjeriti prvi razgovor profesionalno nepismenoj osobi.
Reci mi koliko ćeš uzeti i reći ću ti ko si.
Bilo bi dobro da se telefonom raspitate o stopama provizije agencije. Ovo će vam pomoći da shvatite koliko su iskreni ljudi s druge strane linije. Zato što usluge posrednika koštaju približno istih 5% transakcije (iznos „naknada“ za nekretnine u iznosima će biti naveden na kraju članka). Ako vam kažu manji iznos, na primjer, 2%, to uopće ne znači da preostala “kamata” neće završiti u džepovima kompanije. Jednostavno nećete znati za to.
Često, posebno u transakcijama koje su usmjerene na socijalno ugrožene segmente stanovništva, kao što su razmjena s većeg područja na manje, preseljenje u manje prestižno područje ili u Podmoskovlju, trgovci nekretninama kažu: „Nećemo vam ništa uzeti .” Ali, naravno, shvaćate da se ove riječi ne mogu shvatiti doslovno: na kraju krajeva, ne obraćate se dobrotvornoj organizaciji, već komercijalnoj instituciji. Dakle, niko neće raditi za vas besplatno. Agencija štiti interese strane koja plaća njene usluge. A u isto vrijeme, trgovci nekretninama u ovom slučaju ne lažu. Nećete platiti novac u gotovini; on će vam biti automatski oduzet po završetku transakcije. A budući da su sve ove transakcije nekretninama osmišljene tako da osoba dobije doplatu za višak stambenog prostora ili promjenu površine, onda će vaša dodatna uplata biti jednaka stvarnom iznosu „minus“ procentualne agencije.
A ipak je bolje ne pokazivati samostalnost – u operacijama ove vrste bolje je da iza sebe imate renomiranu organizaciju. Uostalom, izraz „socijalno ranjivi“ segmenti stanovništva često znači „nebranjen“. A bavljenjem “amaterskim aktivnostima” ili obraćanjem za pomoć “ljubaznim” crnim brokerima, možete ostati bez stambenog prostora i bez dodatnih plaćanja.
Profesionalci sa velikim slovom.
Riječ je o agentima s licencnom karticom osobnog brokera, koju izdaje moskovska vlada nakon odgovarajuće ovjere. Irina Perkovskaya kaže:
- Mnogi stručnjaci koji rade na tržištu nekretnina sanjaju da dobiju licencnu karticu osobnog brokera. Dobra agencija samo ohrabruje svoje zaposlenike na to. Od 100-150 zaposlenih u agenciji (broj tipičan za srednje firme, bez nedostataka i „dinova“ i „patuljaka“ svijeta nekretnina), oko 30% mora imati ličnu licencnu kartu.
MAGR, RGR i drugi.
- Zašto izabrati njega, agenta za nekretnine? Pozvao sam MAGR - to je renomirana organizacija. Oni će preporučiti nekoga.
Zaista, preporučili bi ga. Jedna od njenih članica (ukupno ima oko 60 agencija u MAGR-u). Općenito, ova organizacija je imala plemenit cilj – kada je naše zakonodavstvo bilo nesavršeno, djelovalo je kao “arbitar” među agencijama, i moramo joj dati svoje – pravedno je presuđivala. Međutim, zašto u prošlom vremenu? I sada sudi. Istina, danas je naš zakonodavni okvir sasvim pristojan, ali sudska kašnjenja plaše ne samo obične građane, već i pravna lica, pa članovi MAGR-a radije sve međusobne odnose rješavaju u MAGR „sudu“.
Ali to je poenta: „međusobno“. Ako je vaša agencija članica MAGR-a, ali njeni prekršioci nisu, onda će se svi nesporazumi morati rješavati na uobičajen način. Dakle, članstvo u MAGR-u, naravno, ukazuje na dobru reputaciju Vaše agencije, ali nepostojanje takve ni u kom slučaju ne treba smatrati dokazom profesionalne nelikvidnosti brokera. Štaviše, nisu svi brokeri spremni platiti vrlo značajne naknade samo da bi bili na listama brojnih cehova i udruženja. Sjećam se da sam od jednog šefa male agencije za nekretnine čuo sljedeće riječi:
- Da, ova udruženja? Šta oni rade? Uglavnom se naplaćuju članarine. Ponekad i sam poželim da organizujem neku vrstu ceha ili udruženja. Dobar način da zaradite novac na prestižu.
Koja je agencija bolja: velika ili mala?
Mnogi ljudi postavljaju ovo pitanje.
Velike agencije su pouzdanije u smislu da među njima gotovo sigurno neće biti prevarantskih kompanija čija je omiljena šema akcije prikupljanje novca i nestanak. Divovi jednostavno nisu u stanju da smanje svoje aktivnosti ni za jednu ili dvije sedmice, a kamoli za dva ili tri dana.
Šta fali divovima? Da, sa svojim naduvenim osobljem. Jedna osoba će razgovarati s vama telefonom. Drugi je provjera dokumenata za stan. Treći je da odaberete opciju za vas, četvrti je da je pokažete, peti je da uložite novac u banku? I tako dalje. Komentari Irine Perkovske:
- Ovakvim procesom rada gubi se individualnost transakcije. Međutim, u svakom konkretnom slučaju potrebno je uzeti u obzir mnogo različitih faktora: stanje stana, broj uknjiženih stanova, pogled sa prozora, tajne i očigledne prednosti i nedostatke stambenog prostora, i konačno, ljudski faktor. A ako se aktivnosti agencije pokrenu, njeni zaposlenici jednostavno izgube iz vida mnoge detalje.
Što se tiče malih agencija, one su obično siromašne. I, stoga, ne mogu sebi priuštiti dobre advokate i ne mogu agentima pružiti stručno obrazovanje.
Pojedinačni brokeri.
Najvjerovatnije je nerazumno kontaktirati ih bez preporuka prijatelja ili poznanika. Naravno, među takvim ljudima ima mnogo više profesionalaca nego prevaranta, ali rizik je prevelik. Uostalom, čak i ako se osoba iz agencije za nekretnine koja radi s vama nađe u teškoj situaciji, iza sebe ima profesionalizam mnogih drugih zaposlenika. Samostalno “plivanje” isključuje mogućnost takve “zaštitne mreže”.
Zaposlenici nekih agencija za nekretnine ponekad nude ovaj potez: neke transakcije se obavljaju prema uobičajenoj šemi, neke - samostalno, odnosno bez sklapanja ugovora, zahtijevajući plaćanje samo za svoje usluge (bez odbitaka agenciji), što, naravno, klijenta košta red veličine jeftinije od uobičajenih "brendiranih" "posao". Zamislite da ste uštedjeli 10 hiljada za zamjenu sa manjeg područja na veće. Agencija će vam, recimo, takve usluge naplatiti dvije hiljade, a običan zaposlenik, ako radite s njim direktno, naplatit će 200-400 dolara, ovisno o složenosti zamjene. Nije teško izračunati da vam u prvom slučaju ostaje 8 hiljada dolara za dodatni snimak, au drugom - 9800-9800 dolara. Uz prosječnu cijenu po metru od 650 dolara, to znači najmanje 2,5 m2. dodatnog stambenog prostora, sto s obzirom na našu kvadraturu nije tako malo. A budući da kod ovakvog posla broker koristi kanale i veze koje razvija agencija, rizik u takvim slučajevima je minimiziran.
Ali ova vrsta saradnje nudi se samo onim ljudima koji dolaze od bivših klijenata - uostalom, ako agencija sazna za takve „lijeve“ transakcije, broker će ostati bez posla. Dakle, ako ste osoba sa ulice, ima li ikakve štete u mogućnosti da iskoristite ovaj „know-how“ naših običnih prodavača nekretnina?
Sporazum.
Ako ste već odabrali agenciju i stigli u kancelariju, obratite pažnju na uzorak ugovora. Irina Perkovskaya kaže:
- Ako vam je agencija dala standardni ugovor na jedan list, bolje je da ga ostavite. U stvari, ugovor mora uzeti u obzir mnoge nijanse, često ga advokati firme moraju dopuniti i preraditi u skladu sa svakom situacijom. Inače, firma mora imati najmanje dva advokata.
Prosječne provizije danas su otprilike sljedeće:
Rasprodaja - $1000-1500,
Razmjena - 2000-2500 $,
Dizajn gotovih opcija - 500 dolara.
Neki ljudi, naravno, uzimaju više, neki manje. Ali moj savjet je da ne štedite na kvaliteti.
RussianRealty, Maria Galitskaya
Mnogi ljudi koji planiraju kupovinu ili prodaju stana obraćaju se privatnim agentima (brokerima), kao i kompanijama za nekretnine. Naravno, ne treba zaboraviti da će cjelokupni uspjeh takve saradnje direktno zavisiti od toga koliko ste ispravno odabrali agenta za nekretnine.
Sami po sebi, pažljiv odabir, verifikacija, pregovori i sama transakcija su procedure koje zahtevaju dugu i detaljnu komunikaciju sa odabranim agentom za nekretnine. Ipak, kako napraviti pravi korak u odabiru stručnjaka za nekretnine?
Kada birate agenta za nekretnine, morate se osloniti na svoje instinkte, jer osoba ponekad dobro prepoznaje dosta stvari zahvaljujući svojoj intuiciji. Ovo mišljenje podržavaju i psiholozi. Nije neuobičajeno da mnogi prodavači ili kupci stanova biraju stručnjaka na osnovu preporuka prijatelja i poznanika. U takvim slučajevima nije suvišno razumjeti da li su oni koji vam ga izričito preporučuju obavili bilo kakve transakcije nekretninama sa ovim agentom za nekretnine.
Prije svega, morate prihvatiti agenta za nekretnine kao partnera s kojim će vam biti lako raditi. Nažalost, ljudi nemaju dovoljno slobodnog vremena, iskustva, kompetentnosti, snage ili potpunog pristupa bazi podataka da samostalno izvrše takav zadatak brzo i efikasno (što na našem maternjem jeziku znači „kvalitet“). Zato se za pomoć morate obratiti kompanijama za nekretnine, a ponekad i hipotekarnim kompanijama.
Izabranom agentu za nekretnine delegirate sva uputstva za odabir različitih varijacija na tržištu nekretnina, ugovaranje ugovora i druge poslove koji se odnose na podršku kupoprodaji nekretnina. Dio odgovornosti je automatski dodijeljen njemu, međutim, ni vi niste ništa manje odgovorni. Pošto ste vi taj koji inicijalno bira posrednika (partnera). Moguće je da će prodavac nekretnina kojeg odaberete raditi s vama doživotno pružajući usluge nekretninama.
S vremena na vrijeme, tržište usluga nekretninama prolazi kroz uspone i padove, uklj. zbog kriznih pojava (kao što je pad kupovne moći ili pad potražnje na jednom tržištu nekretnina zbog pomjeranja interesa na drugo). Stoga je važno da prodavac, prilikom odabira posrednika ili agencije za nekretnine, zamisli gdje će pronaći kupce i koliko često kupci ispadnu „vrući“. Za svakog prodavca nekretnina važno je da u kratkom roku zatvori pitanje prodaje nekretnine.
Poverenje u agenta za nekretnine je glavna stvar u izgradnji partnerstva. Kako prepoznati osjećaj povjerenja u sebe prema agentu za nekretnine?
Najvažnija stvar i prva stvar koja bi trebala biti prisutna u komunikaciji s agentom za nekretnine je smirenost. Takođe je važno da u prvom razgovoru sa njim postoji balans između govora i slušanja vas. Ne biste trebali imati stalni osjećaj da je ova ravnoteža jako nagnuta prema jednom od vas.
Po pravilu, dobrom agentu za nekretnine koji je vaš partner zaista je stalo do onoga što vas zanima. On je prilično pažljiv prema svim vašim željama, agent za nekretnine vodi bilješke s vašim zahtjevima. Trenutno se mnogi trgovci nekretninama ne zamaraju detaljnim odabirom nekretnina direktno prema željama kupca i često počinju nuditi sve opcije koje im dođu, pripisujući sve klijentovom nedostatku točne ideje o željenoj nekretnini. .
Još jedan znak vašeg povjerenja u svog partnera za nekretnine je da imate želju da sarađujete sa ovim partnerom u budućnosti. Neki stručnjaci također pozivaju da se sagleda neverbalna strana komunikacije. Ovdje je bitno da li volite njegov glas, tembar, manire i brzinu govora. Da li prodavac nekretnina ima neke sličnosti sa vama ili vam je potpuna suprotnost? Koliko vam se ukusi poklapaju? Ne smijemo zaboraviti da je odabir nekretnine prilično ozbiljna stvar.
Dešava se da se već pri prvoj komunikaciji s agentom pojavi osjećaj unutrašnjeg neprijateljstva, neka vrsta otuđenja ako vam se nije dopao njegov način razgovora, ponašanje ili glas, onda je bolje potražiti druge partnere.
Prilikom odabira agenta za nekretnine, morate obratiti pažnju na jednu stvar - ako iznenada progovori o svojim nedavnim transakcijama, a oslobađajući se svake odgovornosti za greške, onda je to prvi znak da ne biste trebali kontaktirati takvog agenta, jer uopće puta partnerstvo omogućava podjelu odgovornosti.
Koja pitanja postaviti agentu za nekretnine?
Zadatak je da sami odaberete svog agenta za nekretnine koji će vam biti partner. Da biste to učinili, morate početi s pitanjima koja imaju za cilj procjenu vašeg budućeg partnera. Imate pravo reći agentu da tražite dobrog agenta za nekretnine i morate postaviti nekoliko važnih pitanja prije nego što donesete odluku. Prvo, morate znati da uopće niste obavezni da birate onoga koji je sada naspram vas. Koja pitanja je najbolje postaviti? Mogu biti veoma različiti. Ono što vas najviše brine, na osnovu vaših ličnih zahteva i pogleda na život. Da biste to učinili, unaprijed možete raditi na listi pitanja koja vas zanimaju. Oni će se ticati odnosa sa agentom nekretnina i svih poslova koji su mu dodijeljeni.
Šta onda?
Ako ste u potpunosti zadovoljni svim odgovorima agenta za nekretnine i osjećate se dobro u vezi s njim, onda slobodno počnite sarađivati. Ako još niste sigurni, onda je bolje zatražiti malo vremena da ponovo sve pažljivo izvagate. Prodavac nekretnina će možda želeti da zna šta vas brine i kako vam može pomoći. A ovo je znak brige.
Kako odabrati pravog agenta za nekretnine, dobrog i pouzdanog? Što je bolje: odabrati privatnog agenta za nekretnine ili agenciju za nekretnine? Kojeg agenta za nekretnine odabrati: zgodnog ili pametnog? Gdje ga možete izabrati i koliko mu je potrebno platiti? A koje će prednosti biti u radu sa agentom za nekretnine ako sve probleme možete riješiti sami?
Gdje? Pretražite izvore
Preporuke i recenzije (prijatelji, poznanici, rođaci, zaposleni)
Prvo mjesto na kojem bih vam savjetovao da tražite agenta za nekretnine je među svojima, bolje od bilo koje reklame
Lično iskustvo u radu sa agentom za nekretnine
Ako je bio pozitivan, onda je logično da se ponovo obratite istom stručnjaku
Kontakt informacije u reklamama, na banerima
U ovom slučaju, bolje je obratiti pažnju na lične kvalitete posrednika
Internet (Google i Yandex pretraga, forumi, YouTube, socijalna mreža)
Gdje, gdje i online izbor je neograničen, ali je istovremeno bolje prvo proučiti specijalistu
Štampane publikacije: novine, časopisi, katalozi
U člancima, vijestima, informacijama o registraciji...
Posjeta uredu
Možete pronaći onu koja je najbliža vašem domu ili poslu
Oglašavanje
Na internetu, u štampi, na vanjskim medijima i drugim medijima
Na šta klijent treba da obrati pažnju?
Iskustvo
Realtor može raditi 10 ili 20 godina, ali neće imati listu lojalnih klijenata koji mu se ponovo obraćaju. Odnosno, iskustvo ne znači uvijek uspjeh u zatvaranju pitanja. Čini se da takvi stručnjaci služe svojoj ulozi i to je to; Ali iskustvo je skupo.
A u isto vrijeme, „mladi ljudi“ koji rade par godina mogu bolje odgovoriti na pitanja. Najvjerovatnije je to zbog prethodnog iskustva stečenog u drugim oblastima poslovanja.
Ali ipak, savjetujem vam da u početku obratite pažnju na lične kvalitete.
Licenciranje
Danas u Ukrajini nije obavezno i nije uvijek pokazatelj profesionalizma, kako bi se mnogima moglo učiniti. Ali u ovom slučaju može biti neke prednosti. Budući da specijalista sam vodi računa o svom profesionalnom imenu, jedna od potvrda njegovih profesionalnih kvaliteta može biti prisustvo njegovih podataka u registru tržišnih stručnjaka.
Ali u isto vrijeme, lično poznajem mnoge izvrsne agente nekretnina, bez raznih regalija, titula i prisustva raznih vrsta certifikata.
Segmentacija i lokacija rada
Čak iu profesionalnom okruženju i dalje postoje rasprave i rasprave o tome kako najbolje raditi: u određenoj oblasti, u određenom segmentu, specijalizirati se samo za prodaju ili iznajmljivanje ili biti univerzalni agent za nekretnine? Odnosno, biti specijalista uskog profila ili ne?
I prvi i drugi slučaj imaju pravo na život. Budući da postoji mnogo primjera uspješne implementacije svojih profesionalnih strana u obje opcije.
Pitanja za agenta za nekretnine
Za početak, klijent se u početku mora konsultovati sa agentom za nekretnine o „mogućnostima“ drugog za rješavanje problema sličnih zahtjevu klijenta.
Zatim bih preporučio da klijent postavi pitanje agentu za nekretnine - za šta taj agent prima proviziju (naknadu)? Ako postoje odgovori u stilu: "za pravnu podršku", "velika baza podataka" i druge gluposti, savjetujem klijentima da nastave tražiti stručnjaka.
Klijent treba da postavi što više pitanja prodavaču nekretnina kako bi stvorio ukupnu sliku o njemu kao o stručnjaku koji može riješiti problem. Što više pitanja, više odgovora i više razumijevanja o primjerenosti posrednika u procesu kupovine i prodaje nekretnine, uz moguće stvaranje dodatne vrijednosti za nekretninu.
Klijent mora sam odlučiti: da li mu je uopće potreban agent za nekretnine? Za što? Šta očekivati od agenta za nekretnine?
Ako klijent očekuje da prodavac ima neku vrstu magične baze klijenata, onda vas mogu razočarati da takve baze ne postoje. Klijenti ili zatvaraju svoja pitanja i nestaju sa takvih lista, ili to ukazuje na neprofesionalizam posrednika koji ima slične baze podataka sa „zaglavljenim“ klijentima. Izuzeci su rijetki, a tiču se investitora i mjenjačkih slučajeva. No, kao što praksa pokazuje, neki klijenti očekuju da će njihove nekretnine privući pažnju nekih istočnih šeika, te se s nekom nadom pitaju za takve baze klijenata.
Klijent mora pitati i razumjeti da li agent ima dovoljno vremena da radi sa određenim objektom, ovim konkretnim klijentom, ili će posrednik već imati 10., 100., 1000. objekt u svojoj bazi podataka i neće se posebno naprezati i brinuti za određeni objekat. Za normalan rad stručnjaka i punopravni marketing, agent za nekretnine ne može imati više od 3-5 objekata u isto vrijeme (s izuzetkom do 10).
Još jednom o pitanjima baza podataka i pravnih usluga - ako agenti nekretnina na ovaj način pokazuju svoje prednosti, da li je to potrebno klijentu? Možda samo treba da unajmimo advokata i da sami damo oglase? Prodavac nekretnina ne mora samo da postavlja oglase i da ga pokrivaju interni advokati.
Cijena objekta
Naduvana očekivanja cijena glavni su razlog neprodaje, kašnjenja u vremenu i često izgubljene dobiti vlasnika. Za kreiranje potražnje za objektom potrebno je formirati ispravnu početnu cijenu, na osnovu statistike nedavne prodaje analoga, dostupnosti potražnje danas, kao i analitike o ponuđenim objektima u trenutku određivanja cijene.
Mnogi trgovci nekretninama iskorištavaju ovaj trenutak, idu prema „željama i očekivanjima“ klijenta, pokazujući naknadno da tržište nije zainteresirano za nekretninu. Dakle, naknadno snižavanje cijene, koja je ranije mogla biti veća, a uz gubitak vremena, moguće i nekoliko potencijalnih klijenata.
Neki vlasnici žele preko telefona da saznaju cenu (cifru) od prodavača nekretnina, odnosno ko više kaže radiće sa njim. Kao da bi prodavac nekretnina kupio nekretninu. Realtor nije kupac, on može opisati sliku onoga što se dešava na tržištu, to je u njegovoj moći. A ponekad, kako čitate na internetu, za sve su krivi trgovci nekretninama. Za vlasnika - jer se spuštaju cijene, za kupce - jer se cijene dižu. Odnosno, privreda države i druge okolnosti, osim kod posrednika u prometu nekretninama, ne utiču na cene. Smiješno.
Nijanse i detalji u popisu usluga posrednika
Sporazum. Prije potpisivanja, klijent treba da se upozna sa kojim uslovima, pravima, obavezama i odgovornostima proizlaze strane u procesu. Kako neke tačke ne bi postale kamen spoticanja tokom procesa.
Prednosti. Možete pitati određenog agenta za nekretnine zašto je bolji od ostalih posrednika u nekretninama, koje prednosti ima kao stručnjak za nekretnine.
Uslovi prodaje. Mora se dogovoriti prije potpisivanja, kao i razgovarati o mogućim situacijama ako se pitanje ne zatvori u rokovima navedenim u ugovoru. Koje će se radnje poduzeti u ovom slučaju?
Broj objekata. Napisao sam malo više da je normalna situacija kada ne radi više od 3-5 objekata u isto vrijeme. Ili je ovo broj projekata (potraga za kupovinu, iznajmljivanje) u trenutku zahtjeva klijenta.
Dinamika procesa. Pokazano od strane agenta, bit će značajno korisno za komunikaciju sa klijentom. Realtor može savjetovati o mogućem razvoju događaja, pri čemu konačnu odluku o izboru treba donijeti klijent, a ne posrednik (u suprotnom to može biti pritisak u vlastitim merkantilnim interesima). Dinamika mora biti izražena u izvještaju posrednika za određeni period.
Interesi klijenata. I samo onaj s kim je posrednik izgradio fiducijarni odnos potpisao je ugovor.
Broj prodaje. Savjetujem vam da pripazite na ovo ako vam kažu za koliko ga možete prodati. Profesionalac može objaviti početnu cijenu po kojoj se može stvoriti potražnja za objektom. Kako on ili vlasnik može znati (predvidjeti) za koliko će se nekretnina prodati. Najzanimljivije je da kupac sam možda ne zna koliko će biti spreman da plati za objekat koji ga zanima.
Troškovi usluga. Ako je provizija mala u odnosu na tržište, onda agent za nekretnine neće moći da zadovolji najveću potražnju uključivanjem kolega u prodaju. To stvara rizik da prodaja nije po maksimalnoj tržišnoj cijeni. Činilo se da se milijarder Rokfeler vodio sljedećom izrekom: "Ne bojte se velikih troškova, plašite se malih prihoda." Realtor mora odraditi svoju naknadu, a klijent mora razumjeti za šta plaća.
Kako odabrati posrednika prilikom prodaje, kupovine i iznajmljivanja?
Sam proces traženja i odabira agenta za nekretnine izgleda otprilike ovako:
Poziv klijenta agentu(ima), sastanak sa agentom(ima), dobijanje odgovora na pitanja od posrednika, prihvatanje ili neprihvatanje metoda rada - u pozitivnom slučaju saradnja sa agentom za nekretnine
Kako vlasnik može izabrati agenta za nekretnine?
Sada se postavlja pitanje saradnje posrednika, konkretno sa vlasnikom. Možete sumirati prethodno objavljene informacije i odgovoriti na pitanje “kako odabrati posrednika prilikom prodaje stana, kuće i druge nekretnine?”
Ako prodavač nekretnina radi otprilike prema dolje navedenim točkama, onda je "proizvod" barem dobar, "dobre čizme" - morate ga uzeti :)
Realtor treba da razgovara 3 glavna moguća scenarija, i fokusirajte se na ono što će se dogoditi ako sve ispadne pesimistički. Na primjer, ako sve nije išlo po planu, tada će klijent u ovom slučaju odlučiti: sniziti cijenu, nastaviti dalje u istom smjeru, zamrznuti prodaju, potražiti drugog agenta za nekretnine...
Prilikom prodaje lično se držim ovog pravila: pusti ih u prvih par dana prvi pozivi i zahtjevi, A u prvoj sedmici – počeli su prvi pregledi. U suprotnom, postavljam sebi pitanje: „Šta sam ja lično pogriješio ako nema potražnje za objektom?“
Realtor treba da stvori i akumulira potražnju za imovinom svog klijenta. I klijent treba da postavi pitanja: kako će to uraditi? Hoće li se nekretninama privući prodaja, kako će ih motivisati, kakav će marketinški plan biti napravljen za promociju? Koji će se kanali privlačenja koristiti: Internet, štampa, eksterno oglašavanje?
Realtor mora svom klijentu ponuditi pripremu za pretprodaju kako bi poboljšao “prezentaciju” nekretnine, što u konačnici može povećati konačnu cijenu.
Ako agent za nekretnine ne radi po pisanom ugovoru, onda ne preuzima odgovornost za zatvaranje izdanja svog klijenta.
Realtor mora raditi u interesu samo jedne od stranaka, pritom biti iskren i otvoren prema svim učesnicima u procesu.
Stručnjak sistematski izvještava o dinamici rada (dnevno, sedmično). U izvještaju se evidentiraju zahtjevi, pogledi, kontra ponude, zahvaljujući čemu vlasnik razumije zašto je angažovao određenog agenta za nekretnine koji će zatvoriti pitanje po najpovoljnijim uslovima.
Ako trgovac nekretninama ne preduzme takve korake za prodaju, onda se postavlja pitanje - zašto je on potreban?
Kako kupac može izabrati agenta za nekretnine?
Sada za one koji prate pitanje "kako odabrati agenta za kupovinu stana, kuće, novogradnje i drugih nekretnina?" Također ću ukratko pokušati pokazati glavne točke na koje bi kupac trebao obratiti pažnju.
Prvo što realtor mora pružiti svom klijentu-kupcu je adekvatna cijena nekretnine u trenutku kupovine. I objekt mora biti najbolji među analogama u odnosu cijene i kvalitete.
Kupac ne bi trebao biti u situaciji mogućeg psihičkog pritiska vlasnika i njegovih zastupnika. Tokom pregleda i pregovora glavna strana kupca treba da bude njegov agent za nekretnine.
Prodavac nekretnina treba da pokuša da minimizira mogući gubitak svog klijenta.
Stručnjak prvo mora još jednom provjeriti dokumentaciju za nekretninu za koju je kupac zainteresiran.
Po pravilu, u prometu kupoprodaje nekretnina, pravo izbora notara ima kupac. Stoga je prodavac nekretnina zainteresovan da ima notara ili njihov izbor pouzdanog stručnjaka.
Kada tražite kupovinu, nemojte se ograničavati na neku listu objekata koji moraju odgovarati preferencijama klijenta, ali ne uvijek uz striktno poštivanje početnih parametara pretraživanja.
Kako odabrati agenta za iznajmljivanje nekretnina?
U ovom slučaju pitanja mogu zvučati ovako: "kako odabrati posrednika prilikom iznajmljivanja nekretnine?"
Što se tiče zakupa, sve se može razmatrati po analogiji sa kupoprodajom. Gdje klijenti mogu biti na obje strane. Zakupodavac se ponaša kao vlasnik, a zakupac, kao iu slučaju prodaje i kupovine, nastupa kao „kupac“.
S određenom razlikom, transakcije se ne završavaju ponovnom uknjižbom vlasništva, već pravom privremenog korištenja.
Odnosno, ako trgovac nekretninama radi u interesu vlasnika, onda treba da preda nekretninu (stan, kuću, kancelariju, prostor ili drugu nekretninu) što je prije moguće, po maksimalnoj tržišnoj cijeni.
U slučaju rada u interesu najmodavca, agent za nekretnine ostvaruje najpovoljnije uslove najma za svog klijenta-stanara odabirom najbolje ponude među sličnim nekretninama.
Kako odabrati agenta za nekretnine u Kijevu?
Što se tiče odabira specijaliste u Kijevu, prvo mjesto na koje bih vam savjetovao da odete je lista prodavača nekretnina iz PSR-a () koji rade u okviru SPP-a ().
Nakon čega možete izabrati nekoga ko je više orijentisan na određeni segment nekretnine, kao i na određenu lokaciju (na području). Sve je jednostavno, ali broj takvih stručnjaka je još uvijek prilično mali u odnosu na ukupan broj svih posrednika u prometu nekretninama u gradu Kijevu.
Realtor ili agencija?
Ne znam ko je bolji i bliži po izboru. Ako kontaktirate privatnog agenta za nekretnine, on je lično odgovoran za cijeli proces. Ako kontaktirate agenciju, tada će, po pravilu, klijent biti dodijeljen nekom agentu za nekretnine kojeg imenuje šef. I tada neće biti posrednik, već onaj ko ga je postavio, koji će biti odgovoran za kompetentnost pruženih usluga. A klijent će platiti posledice. Ova točka nije nevažna i vrijedi je uzeti u obzir pri odabiru agenta za nekretnine ili agenta kompanije.
zaključci
Jasno je da se izboru mora pristupiti s najvećom ozbiljnošću, jer prodaja nekretnina nije prodaja mjehurića od sapunice ili sladoleda na plaži. A kada klijenti kažu da ih ne zanima kako se planira proces kupovine, prodaje ili iznajmljivanja, zaista ne razumijem takav stav. Iako razumijem da je većina ovakvih izjava zasnovana na dosadašnjoj, ne baš pozitivnoj saradnji sa posrednicima. Ali profesionalac ide paralelnim putem sa svojim klijentima, u zajedničkim interesima. Da bi rezultat bio maksimalan, klijent mora u potpunosti vjerovati stručnjaku, da tako kažem, pokazati sve svoje karte.
Uostalom, postavljanje oglasa na Internetu ili u novinama ne zahtijeva mnogo pameti, već posao obaviti na način da klijent ne samo da plaća proviziju, već je više puta zahvalan, ostavlja pozitivne kritike i preporuke, onda je ovo zasluga pravih profesionalaca.
Kao analogiju, dat ću vam priču koja će vam dati razumijevanje zašto vam je potreban profesionalni agent za nekretnine:
Naučnik Kapitsa posjetio je tvornicu Simmens i Schukkert za proizvodnju generatora. Vlasnici fabrike su mu pokazali agregat koji nije htio da radi i ponudili mu 1000 maraka da ga popravi. Kapitsa je brzo shvatio da je središnji ležaj iskrivljen i zaglavio, uzeo je čekić i udario u kućište ležaja - generator je počeo raditi.
Zbunjeni kupci tražili su račun za obavljeni posao. Kapitsa je napisao: "1 udarac čekićem - 1 marka, za to da se zna gdje udariti - 999 maraka."
Po vašem mišljenju i iskustvu, odakle klijenti najčešće dolaze?
Reč „realtor“ pojavila se u ruskom jeziku sasvim nedavno, jer sama ova profesija jednostavno nije postojala u Sovjetskom Savezu. U SSSR-u je njegovu funkciju obavljao Biro za razmjenu životnog prostora, a nalazio se u Banny Laneu u Moskvi. U njegovoj blizini 1970-1980-ih godina mogli su se sresti brokeri koji su se bavili rješavanjem pitanja kupoprodaje nekretnina, ali je bilo opasno kontaktirati s njima: njihove aktivnosti su bile krivično kažnjive. Raspadom Sovjetskog Saveza pojavile su se prve privatne firme koje su nudile svoje usluge u oblasti kupovine, prodaje ili iznajmljivanja nekretnina, a njihovi zaposlenici su se počeli zvati realtori (od engleskog real estate - nekretnine). AiF.ru svojim čitateljima govori o karakteristikama posla agenta i kako ga odabrati.
Bloodhound, provodadžija, diplomata i advokat
Uobičajeno, agenti za nekretnine mogu se podijeliti u dvije kategorije: oni stručnjaci koji rade na sekundarnom tržištu nekretnina i oni koji rade na primarnom.
Realtor na sekundarnom tržištu kombinuje nekoliko profesija odjednom. „Dobar agent je pomalo krvoprotivac, provodadžija, diplomata, manipulator, marketinški stručnjak i advokat, svi zajedno. Okuplja prodavca stana sa kupcem ili kupca sa prodavcem. Istovremeno, mora pronaći najbolju opciju (stan ili kupca) za svog klijenta, kompetentno voditi pregovore i uvjeriti ga da su i „proizvod“ i „kupac“ idealni za prijatelja, čak i ako je to u stvari nije uvek tačno”, smatra Dmitrij Kotrovsky, potpredsjednik razvojne kompanije Khimki Group.
Realtor na primarnom tržištu je više operater koji prodaje nekoliko nekretnina u izgradnji, a kompanija za nekretnine može biti "kćerka" developerske kompanije, ili možda eksterna prodajna kancelarija u okviru projekta.
Kako izbjeći da postanete žrtva prevaranta
Realtor mora imati identifikacioni dokument (pasoš) i vizit karte. Nisu potrebni posebni dokumenti. “Agent pruža samo informativne, konsultantske, posredničke i slične usluge te stoga nije ugovorna strana i odgovoran je samo za svoj ugled i ugled agencije za nekretnine za koju radi. Stoga, kako ne biste pali u kandže prevaranata, morate pažljivo odabrati agenciju koju predstavlja stručnjak. Morate obratiti pažnju na ured i njegovu lokaciju, uvjerite se da ovaj zaposlenik zaista radi više od godinu dana”, kaže Rukovodilac odjela marketinga i oglašavanja agencije Azbuka Zhilya Oksana Rusanovich.
„Postoji nekoliko znakova da je trgovac nekretninama prevarant ili beskrupulozan agent“, siguran sam Sergej Vlasenko, predsjednik Korporacije posrednika u prometu nekretninama “Megapolis-Service”. Prema riječima stručnjaka, morate biti na oprezu ako:
1) Agent ne nudi potpisivanje ugovora u kojem je preciziran vremenski okvir u kojem će se stan prodavati. U tom slučaju će najvjerovatnije ponuditi da odredi cijenu malo ispod tržišne za brzu prodaju, ili će ovaj proces odgoditi na duže vrijeme, čekajući sretnu priliku.
2) Realtor nagoveštava da je spreman da napravi popust na svoju proviziju. To najvjerovatnije znači da se djelatnik agencije odlučio na takozvani skriveni posao, te obećava popust klijentu na račun provizije koju nije dobio njegov poslodavac. U ovom slučaju, naravno, bit će moguće uštedjeti novac, ali ne može biti govora o formalizaciji odnosa. Zakonski osigurani ugovori omogućavaju klijentu da dobije čitav niz usluga od agencije, uključujući osiguranje od odgovornosti preduzeća i ono što se zove „post-prodajna“ usluga. Ne isplati se štedjeti na ovome.
3) Naknada za usluge posrednika je određena mnogo niža od prosečnih tržišnih cena. U pravilu, damping provode privatni brokeri ili agenti početnici u fazi formiranja profesije.
4) Realtor izvlači novac od klijenta za tzv. „troškove zastupanja“. Dešava se da agent za nekretnine nagovještava klijentu da je nemoguće bez dodatnih troškova, osim provizije, završiti transakciju: redovi u matičnom uredu kako dokumenti ne bi bili "zamotani", kako bi se ubrzao proces itd. Takvih praznih argumenata može biti mnogo. Ali nemoguće je provjeriti na šta je novac zapravo potrošen. Zlatno pravilo je da svi „nepredviđeni“ troškovi dolaze iz ugovorene provizije, a ne iznad nje.
Od usta do usta
„Za razliku od sekundarnog tržišta, prilikom kupovine nove zgrade, osoba ne bira određenog agenta za nekretnine, već veliku kompaniju. Sa ove tačke gledišta, važno je koji portfolio projekata je kompanija već realizovala, odnosno koliko iskustva agencija ima. Kompanija koja ima veliki portfolio projekata različitih formata i klasa može se pri odabiru objekta za klijenta voditi ne toliko svojim mogućnostima koliko željama”, smatra Lyubov Druzhinina, izvršni direktorProcjena- a- Tet.
Prilikom prodaje stana na sekundarnom tržištu, usmena predaja ostaje najbolja i provjerena metoda. „Ako kupujete stan na sekundarnom tržištu, tada se, u pravilu, već prodaje s opcijom „prodavnica na prodaju“, odnosno ne morate birati - prodavač ga je već odabrao. Ako tražite posrednika za prodaju stana, onda je najbolja opcija usmena predaja, iskustvene preporuke rodbine, kolega i prijatelja“, kaže Dmitrij Kotrovski.
Ako vaši prijatelji ne mogu preporučiti agenta od povjerenja, onda morate analizirati tržište i odabrati najiskusnije i dobro uspostavljene kompanije.
Cijene
U ovom trenutku prosječna stopa za nekretnine iznosi 2% od vrijednosti imovine koja je bila predmet transakcije. “Međutim, kompanija ima i socijalne tarife, koje postavljaju fiksni trošak za usluge. Penzioneri, studenti i vojna lica imaju svoju tarifu. Postoje programi za velike i mlade porodice. Cijena usluga počinje od 85.000 rubalja. Ovo je Economy tarifa, namijenjena onima koji su već pronašli kupca ili prodavca za svoj stan. A agent za nekretnine pomaže u sastavljanju ugovora i ispravnom međusobnom nagodbi.” rekla je načelnica gradskog odjela za nekretnine kompanije NDV-Nekretnine Svetlana Birina.